【城镇化发展建设】之房地产业战略创新第一、开发战略创新与变革，巧抓新机遇俗话说：“抓住机遇的是能人，抓不住机遇是庸人”。城镇化建设是房地产企业一种客观存在的机遇，巧抓机遇，并不是碰运气，而是对现状的准确预测和认识，是审时度势的准确把握。因此，房地产企业面对这艳阳机遇需进行新一轮的战略创新与变革，而开发方向是房地产企业最重要的战略创新与变，因为方向对了，终点自然早到达。一、开发方向战略创新……立足于“三市角度”。何谓“三市角度”，就是【市长的角度】、【市民的角度】、【市场的角度】。立足于“三市角度”的前提要进行角色互换的角度来规划企业开发战略方向。角色互换对于深谙房地产业是个新课题，也面临挑战。要求房地产企业从以前熟练单一的房地产开发经营模式转换成多角度思维的社会性需求经营模式；由企业经营型管理思路转向服务型经营管理思路角色转变；要从市长的角度、市民的角度、市场的角度来谋划开发方向战略。1、市长的角度是城市经营发展。房地产企业要有市长一样的高瞻远瞩，运筹帷幄，要以市长眼中的城镇政治、经济、技术、环境、民生等城镇经营发展来规划布局。市长眼里的城镇化布局分六大内涵：一是主抓国民生产总值。加强工业化、信息化、结合农业现代化、现代服务业等多力支撑。二是追求宜居宜业。追求城市规模扩大、空间扩张的同时，加强提升城市的文化、公共服务、生态环境等内涵，使之宜居宜业。三是城乡一体化发展。调整【重城轻乡】、【城乡分治】分散发展思路。四是资源整合。加强粗放式用地、用能变革，整合土地节约、环境友好等资源。五是协调配合发展。改变中心城市带动依靠，加强城市群、大中小城市、城镇化、集镇化配合发展。六是综合配套体制改革。调整单项突破观念，改革户籍、保障、就业、生态环境等体制改革。当这些元素一一规划布局，房地产企业在这个城镇的开发方向战略变得清晰明了，进而房地产企业会审视这个城镇、认识这个城镇、恋上这个城镇、爱上这个城镇、最后彻底融入这个城镇的时候，房地产企业会变得激情四溢，热血沸腾，因为让城镇发繁荣昌盛，让老百姓过上好日子就是市长回报社会的最大功绩，汇报国家的最大政绩。2、市民的角度是安居乐业。市民的角度是安居乐业，也是城镇化的主旨。农民通过进城务工进而愿意进入城镇居住，也就是农民变成市民的身份转换。而摆在政府面前最大的难题是如何让新进入城镇的市民能够买得起房子，享受同等的城镇社保、医疗等待遇，他含盖收入保障、衣食住行、健康安全、文化教育等方面而实行完全的农民市民化，让这些新移民能够安居乐业，才是市民关心的大事，才是真正意义上的城镇化。作为推动城镇化发展主要动力的房地产开发行业，应从【三时刻】着手布局企业的市民角度运营战略。一、时刻关注政府面临的改革难题……现实城镇化首先是政府考虑如何让新市民安居乐业，安居乐业的前提是买得起住房，而影响住房的直接因素就是土地垄断。再是政府应统筹新市民享受同等的城镇社保、医疗等待遇。如果继续让3－4亿甚至更多的新市民“年轻在城市、年老回农村；工作在城市、保障靠农村”的“候鸟”一样来往迁徙、漂移生活，是很危险的，是低质的城镇化。过去以房地产为核心的所谓城镇化，实质是伪城镇化，不仅无法驱动经济增长，还会产生巨量的房地产泡沫，因为这些新市民的收入估计30－50年也没有希望买房，新市民买不起房，住不起房，城镇化可能就是一句空话。二、时刻关心市民面临的生存难题……进入城镇化的新市民自己最大难题是生存问题，就是如何保证收入保障与收入稳定。再者住房需求是市民进入城镇第一需求，不解决住房问题，他们的心永远都是浮躁的、焦急的、沉不下来的、也是不稳定。接下来延伸到衣食行、健康安全、教育、社保、医疗等与城市市民的同行待遇。三、时刻洞悉政府新政带来的机遇……中央经济工作会议提出“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。会议精神显然与中国目前的土地政策有相矛盾之处。过去【要地不要人】的旧城镇化模式，是解决了人的城镇化，但没有实行完全的农民市民化。而要解决这个问题，必须打破垄断征地制度，而打破垄断的土地政策又与政府财政收入相矛盾，因为政府出让土地收入是政府的主要收入来源之一。如何平衡土地垄断与城镇化推进相融合，政府必须出台新政予以分项实施，运用新政机制与市场机制相融，一定要让普通市民用自己3－5年的收入能够买得起房，让在他们享受同等的城镇社保、医疗等待遇。政府出台新政对于房地产企业来说应该喜忧参半。喜的是征地垄断体制带来的高房价、高成本可能一去不复返，换来是销售量大增，而房价回归本质；忧的是房地产企业门槛会有所降低，进入逐金的开发企业会越来越多，竞争越来越激烈，高利润也是一去不复返，可能投入与回报可能不成正比。3、市场的角度是满足消费需求。市场的角度就是洞悉消费需求，发现消费需求，满足消费需