第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述第二节房地产市场的供求关系第三节房地产市场结构与市场指标第四节房地产市场的特性与功能第五节房地产市场分析第六节物业经营管理计划本章关注考点第一节房地产市场概述一、房地产市场概念三、推动房地产市场转变的社会经济力量第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求----呈逆相关关系单位价格单位价格三、房地产市场的机制----取决于国家的经济体制单位价格第三节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构----熟悉！实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展。1、总量结构2、区域结构3、产品结构4、供求结构5、投资结构二、房地产市场细分----熟悉！（一）按地域细分------主要的形式（二）按房地产用途细分------存在较大差异（三）按存量增量细分------三级市场（四）按交易形式细分------房地产买卖、租赁和抵押（五）按目标市场细分------低、中低、中、中高、高档物业市场单选--按存量增量细分,二手房买卖市场属于（）A一级市场B二级市场C一级房屋市场D二级房屋市场三、房地产市场(三大)指标P.129—132（一）供给指标------10个（二）需求指标------11个（三）市场交易指标------9个第四节房地产市场的特性与功能---熟悉!一、房地产市场的特性---熟悉!市场一般受价值规律、竞争规律、供求规律等制约（一）市场供给的特点---高度垄断性、竞争不充分（二）市场需求的特点---广泛性、多样性、借助信贷机构（三）市场交易的特点---产权流转界定、交易过程复杂（四）市场价格的特点---价格与地理位置、总体向上二、房地产市场的功能---熟悉!（一）配置存量房地产资源和利益（二）显示房地产市场需求变化（三）指导供给以适应需求的变化（四）指导政府制定科学的土地供给计划（五）引导需求适应供给条件的变化三、房地产市场的政府干预（一）政府干预房地产市场的目标1、实现房地产市场持续健康发展2、使存量房地产资源得到最有效的使用3、保证各类生产生活需要提供适当的人住空间4、引导新建项目的位置选择5、满足特殊群体的需要（二）政府干预房地产市场的手段1、土地供应政策2、金融政策3、住房政策4、城市规划5、地价政策6、税收政策7、租金和价格控制第五节房地产市场分析一、房地产市场分析的概念作用（一）房地产市场分析的概念通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动。通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来发展趋势，帮助参与者掌握市场动态、把握机会或调整其市场行为。（二）房地产市场分析的作用1、开发商2、置业投资者3、金融机构4、设计人员5、营销经理6、地方政府7、租户和使用者8、物业投资者(P.140)（三）市场区域的确定1、影响市场区域形状和大小的关键因素2、物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响二、房地产市场分析的内容（一）宏观因素分析（二）市场供求分析1.供给分析2.需求分析3.竞争分析4.市场占有率分析（三）相关因素分析1.居住物业2.写字楼项目3.商业零售物业4.工业或仓储物业第六节物业经营管理计划---掌握!一、物业经营管理计划的概念（一）规划与计划规划是指制定计划并将其书以文字、绘成图表、示以形象的过程。规划的成果称为计划，是工作或行动前预先拟定的具体内容、目的、方针、办法、标准、步骤、程序和过程等。物业管理计划：是物业管理规划一系列子过程的结果，是物业管理师思想的具体化，体现了他们准备做什么，什么时候做，由谁去做以及如何做，即对未来行动方案的一种说明。３Ｗ＋Ｈ制定的基本原则：第一，物业管理师必须参加和主持第二，发挥物管人员的集体智慧，鼓励大家参与第三，全体物管人员必须参与工作计划的制定（二）计划的用途Ｐ.144１、指导物业管理的具体行动２、书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素３、书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程４、帮助利害关系各方之间进行沟通，统一各方的认识５、明确物管服务的工作内容、范围、时间安排、质量标准、所需费用和风险等重大问题６、评价物业管理活动，帮助物管企业进行相关控制，帮助业主考核经营管理活动的绩效（三）物业管理计划的表现形式Ｐ.1451、年度计划------是一种运行计划，属于战术层的计划2、中短期计划------介于战术层和战略层之间，3—5年