法制建设2009.01浅议城市房屋拆迁应如何补偿乔晓玉(广东知明律师事务所,广东深圳)我国在对土地征用进行重大改写的宪法修正案明确提出,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用,并给予补偿。本文则结合我国现行房屋拆迁理论与实践问题进行了分析,反思了城市房屋拆迁补偿制度。拆迁补偿制度征用为了适应人们对居住水平的要求,各国政府开始对城市的功能进行调整,对城市的环境进行改善,一些不符合城市规划的建筑就需要拆除,这就牵涉到城市房屋拆迁的问题。一、城市房屋拆迁的特征和现状1.城市房屋拆迁制度的内涵城市房屋拆迁制度,是指在城市规划区国有土地上,因城市建设发展的需要,经政府有关部门审批,由拆迁人拆除被拆迁人现有城市房屋,并给予被拆迁人补偿和安置的法律制度。取得房屋拆迁许可证的单位称作拆迁人,被拆除房屋的所有者称作被拆迁人。2.城市房屋拆迁制度的特征城市房屋拆迁是一种土地集约化经营行为;房屋拆迁一般是城市建设的一个前提环节。拆迁房屋的行为,主要是为了获取土地。首先,土地作为高值、耐用、不能移动的特殊商品以及由其形成的各种债权债务关系,要维持正常的土地使用,必须有高密度的资金积累和银行业的投入,对土地进行再开发利用,实行集约化经营。其次,房屋拆迁要兼顾各方面的利益。这是一项牵涉面十分广泛,而利益冲突十分集中的严峻社会问题,做好房屋拆迁工作,就要处理好国家、单位以及个人几方面的利益。此外,房屋拆迁混合了行政法律关系和民事法律关系。3.城市房屋拆迁制度的现状我国的城市房屋拆迁法律制度,是伴随着社会主义建设的进程而建立和发展起来的,几十年来,这一制度为我国城市的发展、人们生活水平的提高,起到了巨大的推进作用。在我国的城市房屋拆迁中,一般有两种拆迁途径:一是民事拆迁,二是强制拆迁。民事拆迁是指拆迁人与被拆迁人等就房屋搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、补偿方式和补偿金额、安置住房面积和安置地点等事项订立了拆迁补偿安置协议。协议订立后,被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可申请仲裁,也可向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可申请法院先予执行。强制拆迁是指拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁、安置补偿问题等不能达成协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决,当事人对裁决不服可以向人民法院起诉,如果拆迁人已对被拆迁人给予补偿或者予以安置的,诉讼期间不停止拆迁的执行。我国现行的土地征用制度仍带有强烈的计划经济色彩,它强调征地是一种国家行为,同时也是集体经济组织对国家的一种义务,因而采用的是“适当补偿”原则。我国长期以来过分强调国家的强制权力和公民的服从义务,对于征用实行低价补偿,直到现在立法仍然偏重于国家利益的考虑而缺乏对公民合法权益应有的尊重。二、城市房屋拆迁及土地征用补偿制度房屋拆迁,既关系国家、开发建设单位、被拆迁单位及亿万城镇居民的利益,又关系到城市规划的具体落实,是一个敏感而又普遍的社会问题,广为社会各界瞩目。土地征用是国家凭借公权力对他人土地权或土地他项权利予以强制性剥夺,但这种强制性剥夺须以存在公共利益为条件。在实施土地征用时,必然涉及到法律适用的问题。《宪法》、《土地管理法》、《国家建设征用土地条例》等为目前土地征用的法律依据。一般认为,土地征收为国家根据公共利益需要而行使公权力,以补偿为条件,强制取得他人的土地所有权,他人的土地所有权因国家的征用而消灭。征用补偿是指行政主体的合法行政征用行为使被征用的公民、法人或其他组织的合法权益遭受特别损害,由国家承担的补偿责任的制度。政府基于公共利益的需要包括城市旧城改造征用土地、进行房屋拆迁属于行政征用行为,其法律关系主体是政府有关部门通常是房屋拆迁管理部门与房屋所有人即被拆迁人,政府有责任安置被拆迁人并进行房屋及土地的合理补偿,而房屋所有人没有选择地应当将房屋出让给政府。政府取得了被征用的土地使用权后,基于公益的目的进行公共设施的建设和开发利用,在开发建设中,通常由开发商通过招标程序,支付土地价款,取得土地开发建设许可权。在现实的房屋拆迁、土地征用过程中,常常有土地征用与土地开发建设两个过程连为一体的情形,表现为开发商充任了实际拆迁人和补偿人,行政补偿费用。三、对补偿制度的思考首先,我国现有的法律普遍将征用的目的规定为公共利益的需要,但这里要依据比例原则来衡量,第一,是妥当性原则。以侵犯人民基本权利的法律或公权力措