城中村改造实务随着我国城市化和工业化进程的加速，我国各大中城市都面临城中村问题。据2006年数据显示，北京市有城中村231个，广州市市区内138个城中村占地面积达87.5平方公里，占城市规划建设总用地的22.67%，上海、武汉、深圳、石家庄、南京、西安、成都等城市也出现了严重的城中村现象。城中村是指城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制，使用集体土地的农村社区，具体分为三类：其一是潜在型城中村，位于城市的郊区，尚未与城市建成区相连，基本保留乡村特点；其二是发展型的城中村，位于城市建成区的边缘，并与城市建成区相连，在城市用地不断楔入的同时，村建设用地处于不断扩展中；其三是成熟型的城中村，处在市中心区域，与城市建设用地相互交错，处于城市建设用地包围中，村本身几乎已没有农用地，村民经济收入靠出租房屋和集体企业用地升值的分红。城市建成区的快速扩张是城中村出现的直接原因，而我国长期实行的城乡二元管理体制、二元结构的土地制度及可观的租金利益的驱使是城中村形成的根本原因。处于城市和农村两种体制夹缝中的城中村，普遍存在社会治安混乱、环境卫生差、土地利用混乱无序和违法建设行为严重等问题。为改善居民生活环境，扩展城市发展空间，完善城市功能，我国很多城市都已着手开展城中村改造工作。一、我国目前部分城市的城中村改造模式和特色做法（一）主要改造模式一是政府引导，企业改造。改造的主体为企业，政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。政府通过公开招标引入有实力的企业，由其筹集资金完成改造工作。改造方式为拆除旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村(委会)建居(委会),村民转变为市民、股东，村办企业改股份公司等。二是政府引导，村民自行开发改造。改造的主体为村集体和村民，政府在改造中负责制定政策和引导工作。按照“谁出资、谁受益”的原则，改造资金以村集体和村民个人出资为主，政府财政配套部分资金为辅，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村(委会)建居(委会),村民转变为市民、股东，村办企业改股份公司等。三是政府统筹改造。政府在城中村改造中起组织作用，负责统筹资金、编制城中村改造规划、制定改造政策和工作考核。改造的主体为改造区域地方政府，享受市政府在土地运作方面的部分权限，统筹平衡改造区域的全部集体土地。集体土地转为国有后，部分由政府招标建设安置房，部分地块用于出让以解决建设资金。这类地块由各地方政府会同市土地储备中心整理成净地后，交市国土资源局公开“招拍挂”出让，土地出让金的35%上交市政府，65%返还各地方政府作为改造资金。拆迁补偿方式为城中村居民原房屋评估定价，按建安价折抵购买新建安置房。各地方政府建立城中村改造资金专户，由各地方政府“区内调控、自求平衡、包干使用”。如有节余，用于其他区域安置房建设和本区域改造范围内的各项基础设施建设。体制变更方面有撤村(委会)建居(委会),村民转变为市民、股东，村办企业改股份公司等。四是政府引导、市场主导、多主体开发。政府在改造中起着引导作用，主要负责制定政策，出台扶持和优惠措施。改造的主体为企业(政府通过“招拍挂”出让土地给企业由其筹资开发),城中村集体(城中村股份合作企业自行组织改造),以及以上二者的结合(城中村股份合作企业联合社会企业合作改造)。城中村改造资金主要来源为企业、城中村集体和村民，政府提供部分财政支持。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式为以货币补偿为主、产权置换为辅，具体标准一村一策。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村(委会)建居(委会),村民转变为市民、股东，村办企业改股份公司等。（二）国内部分地区旧城旧村拆迁改造的特色做法1、郑州市民主路地区改造引入保险机制一是转变观念。郑州市原来的旧城拆迁改造，是由开发商为主导，以赢利为目的进行拆迁改造。如今的拆迁改造，则是政府主导加市场化运作的模式，即由市土地储备中心、市地产集团对土地进行拆迁、收购、整理、储备、然后以招、拍、挂等形式进入市场。二是机制创新。民主路地区拆迁中首次引入保险机制，较好地避免了动迁政策前紧后松，被拆迁人早走吃亏的现象。具体做法是：在拆迁协商期间签订补偿安置协议的，在房地产市场分类评估价格公布后，如有同类被被拆迁房屋价格高于协商价格的，由拆迁人按评估价格补足被拆迁人，若低于协商价格的，仍按原协商价格执行；如有同类房屋货币补偿标准，后搬高于先搬情况的，由拆迁人按照提高的标准向被拆迁人补足差额。如拆迁人未对被拆迁人足额补差时，由保险公司将差