资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。秋《资产评估》作业(二)答案参考一、单选题(每题1分,共10分)1.B2.D3.C4.C5.B6.C7.B8.B9.B10.B二、多选题(每题1分,共10分)1.CD2.ABDE3.BD4.DE5.ABC6.ACE7.AD8.BCE9.DE10.ABE三、简述题(20分)1.房地产的主要特征。参考教材P99-100。2.如何理解土地使用权的替代原则。参考教材P114。3.如何理解房地产评估的房地合一原则。参考教材P148。4.土地资产价格的主要特点。参考教材P108。四、计算题(共60分)１．采用收益现值法第一步:计算前五年收益折现第二步:计算后55年收益折现第三步:两段合计+=184.7560275(万元)２．采用成本法第一步:计算土地价1200×800=960000(元)第二步:计算建筑物价格第三步:房地价格960000+1390129.87=2350129.87(元)３．采用残值法第一步:计算年房租收入780×500=390000(元)第二步:计算总费用房产税390000×12%=46800(元)管理费390000×3%=11700(元)房租损失准备金390000÷24=16250(元)房屋现值800×500-800×500×2%×10=30修缮费30×1.5%=4800(元)保险费30×3‰=960(元)房屋折旧费800×500×2%=8000(元)土地使用税2×360=720(元)年总费用=46800+11700+16250+4800+960+8000+720=89230(元)第三步:年总纯收益390000-89230=300770(万元)第四步:计算土地纯收益(1)房屋纯收益30×10%=3(元)(2)计算土地纯收益300770-3=268770(元)第五步:计算土地永续条件的价格268770÷8%=335962.5(元)每平方米=33359625÷360=9332.29(元)计算土地50年期的价格268770÷8%×[1-1÷(1+8%)50]=3287993.67(元)每平方米=3287993.67÷360=9133.32(元)4．采用残值法第一步:计算年房租收入50×12×800×(1-10%)=43(元)第二步:计算总费用已知73260元第三步:年总纯收益43-73260=358740(元)第四步:计算建筑物重置成本2500×800×(1-2/48)=1916666.67(元)第五步:计算建筑物的纯收益1916666.67×8%=153333.33(元)第六步:计算土地纯收益35.33=205406.67(元)第七步:土地使用权价格单位地价÷500=5607.61(元)5.案例A的值为异常值,应予剔除(658+623+667+638+633)÷5=643.8(元/平方米)6.第一步:计算楼价8000××2.5=40000000(元)第二步:计算建筑费和专业费3000××2.5×(1+10%)=16500000(元)第三步:计算销售费和税费40000000×(2.5%+6.5%)=3600000(元)四步:计算利润(地价+16500000)×10%第五步:计算利息地价×[(1+6%)2-1]+16500000×[(1+6%)1-1]第六步:计算地价地价=4000-3600000-0.1236地价-990000-0.1地价-1650000地价=14105916.97(元)第七步:计算结果单位地价=14105916.97÷=7052.96(元/平方米)单位楼价=7052.96÷2.5=2821.18(元/平方米)