研究背景2008年到2009年是房地产极不平静的二年，楼市进入大落大起的深度调整期。在这一大起大落的阶段，商业地产受到前所未有的关注，内资、外资、开发商、运营商齐头并进，掀起了一波商业地产扩张的高潮。而对市场反应极其灵敏的大型开发企业,早在前几年就把持有型商业物业经营做为企业长期发展战略的重要部分。如保利、中海、SOHU中国、富地、合生创展、世贸等。住宅市场的研究经过多年的研究以后，理论相对较为成熟了，但是商业地产由于在我国起步较晚，对商业地产的研究还刚刚开始，商业地产完善的发展概念也许是在近期才有的。商业地产是完全区别于住宅市场的新兴行业。如果还单纯还停留在住宅市场的经营理念还从事操作商业地产，风险不言而育。所以有必要对商业地产运营模式进行一次全方位的认识。希望本报告能起到抛砖引玉的作用！壹理论篇广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购物场所，而且可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式很多。/住宅：住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，住宅提供给客户的是一种他们需要的“生活方式”/商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能/住宅：住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期的模式，自有资金的要求不是很高，资金大部分来源于银行贷款。/商业地产：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。/住宅：住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，/商业地产：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。五方主体（生物链）一、我国商业地产起步晚发展快二、我国商业地产发展的三个阶段三、商业地产问题众多四、商业地产短期调整长期看好商业地产的发展概况：起步晚、发展快、问题多、前景广同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考国家和地区人均GDP水平2001-2003定位失误很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十万平米的超大项目商业地产的开发，如果不根据市场的需求和地段的特性、竞争态势等因素，进行准确而理性的定位，势必使后期难以正常的经营。人才短板由于人才的短板，目前大多数商业地产开发商都注重用百货业的管理人员担任重用职位，其实这是个误区，容易导致商业地产项目失败。倒置的开发顺序我国住宅开发商背景的企业在商业地产开发中表现为：开发程序上沿用“拿地——规划、设计——施工——贷款——销售——营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。导致商业格局变化的主要驱动因素为：人口规模的增长、住宅房地产开发、交通系统建设和政策规划导向区域人口规模增长、人口迁移和消费需求变化是商业格局形成的内在驱动因素商业地产与住宅地产的区别中国城市化进程和城市群联动发展步伐的加快是商业地产总量发展的另一个契机一、富力地产商业运营模式二、阳光股份商业运营模式三、万达商业地产开发模式四、大拇指广场商业运营模式四、海上海商业运营模式标杆商业运营模式研究标杆商业运营模式研究标杆商业运营模式研究标杆商业运营模式研究标杆商业运营模式研究标杆商业运营模式研究标杆商业运营模式研究标杆商业运营模式研究标杆商业运营模式研究标杆商业运营模式研究“订单地产”的四要素标杆商业运营模式研究标杆商业运营模式研究标杆商业运营模式研究标杆商业运营模式研究标杆商业运营模式研究标杆商业运营模式研究标杆商业运营模式研究标杆商业运营模式研究一、充分研究商业地产运行规律二、围绕价值链组建利益共同体三、实施专业化团队管理四、培育三大关键能力五、产权销售与统一经营相平衡六、创新投融资机制七、二、三线城市的城市运营商我司商业发展的若干思考我司商业发展的若干思考我司商业发展的若干思考我司商业发展的若干思考我司商业发展的若干思考我司商业发展的若干思考我司商业发展的若干思考我司商业发展的若干思考我司商业发展的若干思考汇报结束，请指正谢谢！9、