商业地产的运营管理商业地产项目经营形式„自营„委托管理公司进行经营„售后统一招租，部分经营租赁、部分出售„店中店„售后包租„混合经营商业地产经营原则„符合定位„权责明析„整体运营„合作推广商业地产的运营管理体系„小业主的售价返租关系策略的制定„解决零售商和餐饮及其他商户建筑调整需求„制定租赁合同管理办法和流程„制定商业现场管理办法，包括店面形象„制定促销活动的管理办法„制定促销活动的管理办法„建立管理团队商业地产的成本管理„制定设施维护开支预算„促销费用计划的编制„人员工资及福利„外聘公司人员的费用„公关费用„项目现场定期包装费用„返还小业主的租金成本商业地产的收益管理„主力店与次主力店的租金收入„日常管理费用的收入„促销活动各商家出资与实际花费的差额„停车场及广告位的收入开业前后的促销活动„确定促销对象„指定标识体系„确定推广的主题及目标„设立与商户共同推广的模型开业后的商户管理„建立完善的客户档案„对商户进行分级管理„客流监控与销售信息系统的管理„店面营销人员的管理与培训„建立商户沟通机制开业后的消费者管理„会员系统的建立„定期会员活动„宣传品的投递与回馈„促销活动的告知运营的要点„关注环境„打造统一的购物环境和整体经营氛围。遵循统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一经营、统一服务等全面统一的运营管理，不得始弃终乱。特别是关注业态结构与业态布局的科学性，关注租户结构、租约及租金定义的合理性，树立购物中心的整体经营品牌环境和形象；运营的要点„关注品质„商业地产的核心竞争能力是高品质、协调一致的服务质量。租户管理是MALL的核心，租户的品质是核心中的核心。租户考核结果与管理措施的完善是日常最重要的工作细节，也决定了租户对项目的忠诚度和经营积极性。实施专业化、亲情化、家庭式的物业管理和现场管理，避免物业管理与商业运营脱节，需要量化的考核管理，行为纠正，优生劣汰，确保租户与商品的经营品质。运营的要点„关注顾客„顾客消费服务环境、消费热点，为顾客购物和消费提供高品质、高质量、安全、舒适、整洁的购物环境，是物业管理和商业管理部门的义务和责任。运营商尤其要关注宣传促销方案的正确性、结果的准确性与有效性，严格商户营销的监控和纠正。„购物中心比百货店更加关心顾客的潜在消费和多项消费选择，必须加强会员体系的建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升。运营的要点„保持市场的敏感性„时刻洞悉市场变化，调整与提高运营要点„适时进行硬件更新„适时改变让项目更有时代感和吸引力运营的要点„细节的积累与提升„普适性与独特性，关注细节总结自己的规律了解商户是如何经营的专卖店管理手册专卖店管理手册《专卖店管理手册》目录第一章专卖店的经营管理第一条明确年指标与月指标第二条竞争者的调查第三条了解卖场结构第四条卖场环境清洁的要求第五条卖场气氛的提升第六条卖场的商品管理第七条如何活用待客时间第八条如何提升货利率第二章销售服务管理第一条优良的顾客服务第二条语言艺术的使用技巧与时机第三条顾客购买心理阶段的了解第四条来店顾客形态探讨第五条顾客种类及应对方式第六条顾客管理的内容与要求第七条促销活动的准备第八条打烊时刻的待客方法与处理重点第九条专卖店各种突发事件的应付第一章专卖店的经营管理第一条明确年指标与月指标一、公司根据当年的市场状况，经济发展，指定全年的销售指标，并视销售区域成长的不同，分配给各专卖店不同的指标二、公司视前一月的销售状况，下达专卖店的月指标。三、业务员接到月指标后，根据各专卖店的不同情况制定对策、方案，明确如何完成，解答店长提出的问题，并加以辅导相互检讨。第二条竞争者的调查一、为何要调查竞争者？学习竞争者的优点，改善自己的缺点，使业绩比竞争者优秀。分类调查项目内容1.畅销商品认为畅销的图案、面料、造型商2.流行商品流行商品3.畅销品的价格畅销商品价格的上限与下限品4.同类商品的价格商店内同样商品的价格5.季节商品季节商品何时销售，有无推出新品种一、为何要调查竞争者？分类调查项目内容展1.店内商品陈列橱柜陈列的主题示2.店内样品陈列数量、造型、颜色运3.销售陈列商品分类、分类方法是否正确用4.POP广告样品、销售陈列是否连贯，安排是否巧妙卖5.主通路、副通路主通路与副通路的位置与宽度场6.卖场构造通路与商品展示的关系设7.主力商品主力商品的位置与所占面积计