宿州房产行情及项目调研报告一、宏观环境1、经济环境宿州位于安徽北部，邻近淮北、阜阳、蚌埠、徐州，属于淮海经济圈二十个地级市之一。宿州属于三线城市，经济发展在安徽省位于中游。小结：当地经济发展一般，房产市场相对平稳，客群以本地客为主，外来投资客较少。2、市场政策2011年楼市调控，多省市面临限购，安徽省房产起步较晚，泡沫有限，目前仅合肥落实限购令政策，3月安徽省颁布“省六条”，在“房价控制、保障性住房建设、住房用地供应监管、住房限购、住房信息系统建设、建立健全约谈问责机制等”方面入手。“省六条”落地宿州半年后，执行情况：房价控制半年，略微得到控制3月宿州出台房价控制目标，规定全年新建商品房价格平均涨幅低于当年城镇居民可支配收入增长幅度（2011年宿州居民可支配增长幅度指标12%）。截止至10月，宿州新建商品房平价3766元/平米，与2010年3437元/平米相比，涨幅控制在9.8%。保障房，6个安置区建设齐进胜利路、汴河路、唐河路、鹏程路、洪河路、一中片区6个安置区建设工作进展顺利，正在有序推进。住房用地供应计划编制完成4—9月期间，宿州仅18宗地块对外出让，共计1737亩，西北新区、汴北新区、经济开发区成为近来重点发展区域。三线城市限购对宿州影响小目前安徽仅合肥限购，国家统计局吹风会上透露信息，安徽省内的蚌埠、芜湖或入限购名单范围，导致个别城市出现恐慌性购房，当前宿州尚无限购影响。小结：虽然宿州尚未受限购影响，但由于房产新政遍及全国，心理影响甚深，下半年起，宿州楼市观望气氛浓郁，量价齐降。二、房产环境1、前三季度市区新建商品房数据统计施工面积（万/平米）销售套数（套）均价（元/平米）总面积住宅非住宅总套数住宅非住宅2010前三季度322259638188719299634372011前三季度4112731379746654432023766同比+27%+5%+116%+10%—9%+221%+9.8%小结：今年前三季度宿州楼市开发面积和销售套数，与去年同期相比，都有提升，但其中住宅产销同比都有所下降，住宅销售套数与去年同期相比微降9%，而商业地产比重加大明显。今年前三季度销售均价略比去年同期增长一成。2、按揭市场交易量统计2011年前三季度备案商品房中按揭贷款占购房总户数的65%，环比下降18.29%。小结：个别银行提高贷款门槛，将首套房贷利率上调至基准利率的1.1倍，加之连续多次加息，加大贷款成本，部分购房者更愿一次性支付房款。三、项目区域房产环境本地块位于老城区（埇桥区），埇桥区是宿州市府所在地，是经济、文化、政治中心，生活配套完善，人口密度高，商品房开发较早，市场相对成熟。1、目前区域房产销售价格近两年，宿州老城区新增土地出让规模较小，市场供应有限，推高房价走势，目前商品房单价在4100—4500元/平米（毛坯），此次受宏观调控影响，出现楼盘打折优惠现象，幅度基本在95折左右，目前促销效果并不理想。附：老城区部分房源信息楼盘区位单价户型备注金鑫名城南昌南路450089—136高层住宅新都市·华庭银河一路430085—125高层住宅4800（装修）40—50精装公寓玄凯·水木清华银河三路440091—108多层、小高、高层住宅欣意国际城环城北路440090—133高层安厦·新街坊汴河路410080—104高层银河广场汴河路450098—126高层注：以上房源信息均为宿房网上摘录小结：房价：老城区新建商品房单价4100—4500元/平米（毛坯）。户型面积：相对紧凑，2房85—95平米，3房110—125平米，另有舒适型3房135平米左右。物业类型：老城区以高层为主，小高、多层为辅。产品亮点：入户花园，精装单身公寓。客群：本地客为主，以及周边县城中产阶级。2、区域房产同比走势从近三年宿州老城区量价同比走势来看，2010年10月与09年同期相比，成交量上涨二成，成交价上涨近三成；而2011年受宏观调控影响，2011年10月与2010年同期相比，成交量下降近2成，成交价下降1成左右。小结：当下全国楼市宏观调控影响甚深，宿州老城区成交量、价也有所下跌。近两年，宿州老城区新增土地供应量有限，周边县城中产阶级来主城区置业的意愿加强，本地改善性客群也有相当需求。目前，宿州尚未列入楼市限购名单之列，作为三线城市的宿州并不像一、二线城市受调控冲击影响之大。市场营销部2012年1月12日