集体建设(jiànshè)用地流转集体建设用地的前世(qiánshì)今生流转背后的原因法律政策关于流转的争论与变革农村(nóngcūn)集体土地：是指乡(镇)村各级农民集体经济组织依据土地所有权和使用权相分离的原则，将农村集体建设用地的使用权，或者是乡镇企业及农民个人将自己依法获取的农村集体建设用地使用权，通过租赁、土地使用权作价入股等方式，有偿(yǒuchánɡ)让与或转让给单位和个人使用的行为。//集体建设用地数量不断(bùduàn)扩张（2）“散”，即布局(bùjú)零乱分散这主要表现在农民个人建房无统一的规划，乡镇村企业用地无统一规划，布局(bùjú)分散。（3）“低”，即土地(tǔdì)利用效率低（4）“多”，即违法(wéifǎ)用地多/（2）流转(liúzhuǎn)形式多种多样（3）流转后主要作为生产经营性用地集体建设用地流转后的用途(yòngtú)主要为工业用地和商业服务业用地，在调研中我们也发现集体建设用地流转后用于房地产开发的案例。另外，流转后的用途(yòngtú)在地域之间稍有差异，在经济发达地区主要用于乡镇企业用地和工业用地，经济欠发达地区更多的是用于住宅用地。（4）流转收入已成为集体和农民的重要(zhòngyào)收入来源（5）流转(liúzhuǎn)的主体多元化农村集体建设用地审批(shěnpī)和收回方面的制度（1）农村集体建设用地的使用范围按照《土地管理法》第43条规定(guīdìng)，有3种情况均可以使用农民集体所有的建设用地。---兴办乡镇、村企业使用本集体的土地。乡(镇)办企业、村办企业、村民组办企业、个人办企业均可使用所在农民集体组织的土地，而不允许使用其他集体所有的土地。但是农民集体组织用本集体所有土地与其他单位或个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，视为使用本农民集体所有土地，是允许的。---村民建住宅使用集体的土地。农村集体居民，经过批准回原籍落户的职工，退伍军人、离、退休干部以及回家定居的华侨，港澳台同胞住宅建设可以使用集体的土地。一般情况下，城镇居民使用农民(nóngmín)集体土地，或农民(nóngmín)建住宅使用其他集体所有的土地是不允许的。---乡(镇)村公共没施和公益事业建设使用农民(nóngmín)集体的土地。包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体的土地都是允许的。主要考虑一些道路、水利设施及学校等，在本集体土地内无法安排，需要使用其他村民小组土地的实际悄况。因此，法律不能限制此类项目使用非本集体的土地。（2）农村集体建设用地使用(shǐyòng)的原则乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，使用(shǐyòng)农民集体所有的建设用地都必须遵循以下原则：①必须是乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设项目，方可使用(shǐyòng)农村集体建设用地。②必须符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。乡（镇）土地利用规划是集镇、村庄建设用地的最高原则，一切建设都必须服从，对没有农用地计划指标或超过农用地转用计划指标的，不得批准新增建设用地。③必须依法取得县级以上人民政府批准。不论是乡镇企业、公共设施、公益事业还是农民宅基地都必须依法取得批准。否则都被视为是非法占地，必须依法处理。如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续。④建设占地与农村土地整理挂钩，严格控制占用耕地。原则上，农村建设用地的规模不得再扩大，如需扩大规模或占用耕地，必须对农村土地进行整理，增加耕地有效面积。⑤农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建筑，但是符合土地利用总体规划并依法取得建没用地的企业，因破产、兼片等情形致使土地使用权必须转移的，应当(yīngdāng)严格依法办理审批手续。（3）收回集体土地使用权的条件根据《土地管理法》第65条规定，有下列情形之一的，农村集体经济组织报经批准，可以收回土地使用权：为乡村公共设施和公益事业建设，需要使用的土地不按照批准的用途使用的土地例如，农村居民利用政府批准的宅基地建设砖厂烧砖，单位或者个人将批准用于建设乡（镇）企业的土地用于建造住宅(zhùzhái)，将政府批准的建设用地非法出租转让等等。因撤消、迁移等原因而停止使用的土地集体建设用地流转法律(fǎlǜ)规定集体建设(jiànshè)用地流转政策规定现行法律政策(zhèngcè)规定集体(jítǐ)建设用地流转的试点和实践集体建设用地流转(liúzhuǎn)的试点和实践(1)隐性流转(liúzhuǎn)、私下流转(liúzhuǎn)大量存在(2)流转收益低，集体土地资产(zīchǎn)流失(3