富城投资振兴路项目营销策划报告项目分析项目印象项目地块指标项目四至项目街区商业概况街区价值分析项目SWOT分析劣势（W）周边旧厂房陈旧，较为杂乱拥挤，影响低层采光及景观。次干道交通拥挤，车流不畅，有噪音影响。地块占地面积小，户型布局拥挤降低产品品质。机会（O）发展前景：华强北商圈和工业区改造，区域形象和价值提升，价格有提升空间。客户资源：紧邻华强北旺区和园岭、通心岭老生活区，投资客和原住民购买潜力大。市场竞争：与片区新物业状况迥异，回避区域竞争。威胁（T）深圳整体市场供应量放大形成压力。区域其他项目将分流客户。项目发展策略住宅定位物业定位定位分解商用\居住住宅客户定位客户类型划分投资型客户商务置业型客户自用型客户（一）自用型客户（二）形象定位优·豪斯（U-house）1．新族·国际公寓2．环亚新都市3．嘉景·国际公寓4．柏仕晶舍户型定位在售项目户型比例一览表项目名称本项目户型定位建议户型分布建议（两种）1．商务办公间：3-8层避免由于低楼层景观、视野、采光等因素带来的销售压力，整体提高项目的销售价格。开发要点：①框架结构、便于打通；②不设厨房、隐蔽洗手间；③智能化综合布线设施。2．普通住宅：9层以上采光、通风较好，东南朝向有荔枝公园景观资源，售价可提高。开发要点：①带景观方位安排偏大户型；②保证房、厅、厨、卫比例关系，实现均好性；③采光、通风良好，避免经过厨房进入洗手间；④避免排水、排气向公共走道；⑤开放式阳台、大凸窗设计，景观单位考虑落地窗；⑥户型设计考虑可拆合。户型定位阐述：以单身公寓、一房为主的中小户型定位模式，符合片区市场的需求状况。考虑总价原则定位户型面积，价格提升空间大。项目周边建筑物密度较大，景观资源缺乏，中小户型的项目定位降低销售风险。住宅价格策略价格定位策略——产品分解定价策略即：针对本项目产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。本项目产品形式统计分析：一房以上的户型占总面积的50%；单身公寓与一房户数平分秋色；结论：销售主攻方向是公寓与一房单位。选择竞争楼盘做市场比较的原则比较楼盘列表价格比较评分表项目合成均价测算表通过以上计算，本项目初步合成的市场参考实收均价为：内部产品价格策略本项目产品价格指导表价格分析价格策略——低开高走，逐步攀升商业部分商业定位商业布局规划商业经营模式经营品种规划表具有鲜明娱乐、休闲特色的大型·一站式消费·娱乐城一、二层：考虑统一的经营模式商场价格二级次商圈出租状况表本项目可实现的商场租金周边一级核心商业圈回报率本商场销售价格区间表可以看出：通过上述计算得出的商场售价，与前述商场价格预估（与周边商场售价的比较分析）结果基本相符，故：商场平均售价约为：22500-52500元/M2平均售价销售原则方案二经营风险较大，利润难以及时兑现物业发展建议公共空间及外立面建议剖面图构想首层平面图构想立面透视图构想户内功能设置设计说明：户型方正，设计凸窗、小阳台，丰富使用功能，整齐外立面。设计说明：保证卧室及厅的方正，发挥边角价值设计厨卫，平衡楼层布局。设计说明：保证主卧及客厅阳台朝南，双阳台设计、卧室均设凸窗，室内功能分区明确。装修风格建议室内设计效果商住型小户型设计居家型小户型设计室内空间装饰公共部分功能设置——电梯及电梯间公共走廊会所（开放式经营）物业管理建议【比酒店更自由】酒店是公共场所。且家私统一、服务标准统一、标准高却不适应个性化需求。我们的策略：通过各种硬件与软件向住客提供家庭住房格局，真正实现宾至如归。客厅、厨房、卫生间、壁橱、衣柜、餐桌与家一致，配国际国内直拨电话，宽带快捷上网，整套厨房器具、家居情结浓厚。【具备更高的投资价值】完善的商务功能、尊重人性的个性化设计，能吸引大批高收入租客。上海、北京，30～50平方米左右的此类公寓（两房两厅）月租金达600～1500美金，远远高出普通住宅和普通写字楼，租客主要为外企高级白领、小型专业咨询公司。【酒店式服务公寓的支撑】谢谢。