解读深圳市城市更新单元(dānyuán)规划城市更新规划的背景城市更新规划概念城市更新规划的规范体系城市更新规划流程架构与成果内容城市更新规划特点(tèdiǎn)与难点1.城市更新规划(guīhuà)的背景86版经济特区总规奠定了原特区的空间总体(zǒngtǐ)格局。96版总规应对(yìngduì)了全市域高速工业化、城市化的发展需求。以建筑(jiànzhù)加建方式所形成的良好商业空间深圳从三版总规划(guīhuà)来看深圳城市更新发展历程1.城市更新规划(guīhuà)的背景城市更新的概念(gàiniàn)城市更新的类型(lèixíng)城市更新的类型(lèixíng)城市更新的类型(lèixíng)城市更新的类型(lèixíng)城市更新的实质(shízhì)1.城市更新规划(guīhuà)的背景以《深圳市城市更新办法》为基础，深圳已初步建立起面向实施的城市更新技术(jìshù)与制度体系。密度分区要点解析(jiěxī)1：开发强度要点(yàodiǎn)解析1：开发强度用地面积：地块位于南山蛇口地区，地块用地面积约13000平方米。用地性质为工业用地（M1）。交通条件：用地仅南北两侧邻市政道路。未来地铁(dìtiě)十号线的工业六路站距本案300米附近。分别测算其“工改工”与“工改商”容积率。要点(yàodiǎn)解析1：开发强度区位情况要点解析2：地价(dìjià)计算增加建筑面积要点解析(jiěxī)2：地价计算要点(yàodiǎn)解析3：政策性用房要点(yàodiǎn)解析3：政策性用房要点(yàodiǎn)解析3：政策性用房要点(yàodiǎn)解析3：政策性用房要点(yàodiǎn)解析3：政策性用房要点(yàodiǎn)解析3：政策性用房要点(yàodiǎn)解析4：用地构成要点(yàodiǎn)解析4：用地构成要点(yàodiǎn)解析4：用地构成1.城市更新规划(guīhuà)的背景1.综合(zōnghé)整治类城市更新2.功能(gōngnéng)改变类城市更新计划(jìhuà)阶段3.拆除(chāichú)重建类城市更新3、申报材料1）申请书：所有申报均须提供城市更新(gēngxīn)单元规划制定计划申请书，包括：更新(gēngxīn)单元的基本情况、制定计划的理由与原因、更新(gēngxīn)单元的再开发用地功能、开发强度、产业发展方向等方面的具体请求、承诺按照相关政策的要求履行相应的义务和责任、现状整体情况照片等。2）申报表格：包括《深圳市城市更新(gēngxīn)单元规划制定计划申报表》和《地块现状详细信息一览表》3）申报主体的身份证明材料“三图”：1）更新(gēngxīn)单元范围；2）现状权属图；3）建筑物信息图图1．更新单元范围图“更新单元范围图”须包含申报城市更新单元范围及其坐标、拆迁范围及其坐标、地块边界及编号、周边（现状与规划）道路(dàolù)及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。更新单元范围边界城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述要求(yāoqiú)拟订拆迁范围边界。1．拆迁范围边界涉及道路的：（1）规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围。（2）规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围。（3）规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的，原则上以规划道路中心线为界；规划道路为支路的，拆迁范围应包含相对应的规划支路用地。拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求(yāoqiú)确定边界。2．拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。3．已建设完成的用地，拆迁范围原则上应包含完整的产权边界，产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。2．现状权属图“现状权属图”须包含(bāohán)申报城市更新单元范围、拆迁范围、地块边界及编号、宗地号或用地方案号、权属性质、权属单位、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。“现状权属图”应附表，以地块为单元申报各地块宗地号或用地方案号、用地面积、现状用地利用功能、权属性质、权属单位、权利人数量、总建筑面积、建筑物竣工时间、同意申请更新权利人数量占比及占有建筑物占比等详细信息。3．建筑物信息图“建筑物信息图”须包括更新单元范围(fànwéi)内所有建筑物平面位置、编号、楼层、建筑结构、已使用年限等信息，并简要说明建筑物质量情况。如有危房的，须进行标注和说明。5）更新意愿证明材料6）权属材料7）照片8）其他材料9）材料格