佘山四季市场定位及营销策略报告——————————目录定——向下，寻找根基位理——向上，塑造灵魂念产——向内，丰满血肉品形——向外，沟通、引导、共鸣象营——向前，运动中推进销——定——向下，寻找根基位理念产品形象营销——定位——向下，寻找根基产品定位土地•规模大人•非城市主流生活区•自然山水，佘山概念——定位——向下，寻找根基南北差异规划建筑产品户型景观配套定位——向下，寻找根基产品•高级住宅•产品形态丰富•缺乏个性，无明显特征定位土地•规模大•非主流城市生活区人•自然山水，佘山概念——定位——向下，寻找根基从产品出发找客源北地块从土地出发找客源谁是主力客源人从产品出发找客源南地块从土地出发找客源谁是主力客源————定位——向下，寻找根基从产品出发找客源北地块主打产品——经济型别墅•地处市郊的Townhouse，在国内称为人别墅，实为中产阶级的典型居所。•是符合国际潮流的，比市区内高档公寓更舒适、更健康、更人性、更自然的先进居住形式。南地块•是中国日益壮大的中产阶层未来住宅消费的趋势，将会是身为这一阶层的特征之一。————定位——向下，寻找根基从产品出发找客源北地块主打产品——经济型别墅•交通成本(时间/金钱)尚在有车中产阶层的承受范围之内，可以支持第人一居所的居住要求。•别墅称谓和产品的经济性使得名声价格比高，与中产阶层的消费心理南地块相符。——定位——向下，寻找根基从土地出发找客源北地块佘山泗泾板块•佘山是声名远播的高档别墅区，上海的富人区，在地域上归属这一区人域是身份和地位的象征，是标签，是品牌，是渴望被认同被尊重的中产阶层向往的居住地。南地块•泗泾的现实地域属性在置业成本上为中产阶层搭了一个体贴的台阶，既有了面子，也保住了袋子。——定位——向下，寻找根基从土地出发找客源北地块佘山泗泾板块•佘山泗泾板块自然条件在上海首屈一指，是难得的有山有水的风水宝人地，崇尚自然的中产阶层当然心向往之。•生态环境好，空气质量好，健康、南地块环保、绿色，完全符合中产阶层对新城市节点生活的期望。——定位——向下，寻找根基谁是主力客源北地块新中产(上中层)•上海新生代中产阶层人•30—45岁之间•事业有一定成就，处于成长当中•二次或多次置业•渴望阶层的认同和接纳南地块•消费注重符号化与品质的并重•崇尚以西方生活标准为特征的生活•经济所限，寻求价值与价格的平衡——定位——向下，寻找根基谁是主力客源北地块新中产(上中层)购买理由•住在佘山,离城不远—用上海顶级高尚住宅区为背景，拉高社会地位/阶人层属性,又可安然城市生活。•泗泾置业成本在别墅类市场中处于中下游水平，该项目经济型别墅性价比高，名价比更高。南地块•项目环境自然条件优厚，有山有水，空气清新，是健康生态生活的理想居所。——定位——向下，寻找根基从产品出发找客源北地块综合性高档大社区•一期(北片)的中产聚居形象树立了榜样，成为社会新生力量——未来人的中产们行动的标杆。•新城市,大社区，4000多户家庭带来欣欣向荣生活气息，是多层次中产们理想的家园。南地块•高层现代建筑具有时代精神，是中产乐于接受的新鲜居住形态。•自然环保的社区环境顺应他们健康生态的生活方式。——定位——向下，寻找根基从土地出发找客源北地块轻轨泗泾站•如果没有轻轨的话，泗泾板块公寓产品的现实消费群很难突破泗泾及人周边。但轻轨的建设使项目消费群豁然开朗，向上海西区范围内工作的准中产们敞开怀抱。•同等价位、距离条件的项目还有其南地块它数条轨道交通沿线，但相比之下，既有可以接受的价位和轨道交通，更有一套准则的新中产生活粞息地，几乎仅此一处。定位——向下，寻找根基产品•高级住宅•产品形态丰富•缺乏个性，无明显特征定位土地人•规模大•中产文化•非主流城市生活区•自然山水，佘山概念•5000多户小社会•满足多元生活——定位——向下，寻找根基土地特性对策产品特性对策定位人的特性对策——定位——向下，寻找根基土地特性对策定位•规模大•以规模优势，完善高、大各种机能，化解非•非城市主流生城市主流生活区域活区