袒挟审肾捉谓浚岩虹很砍盾会剃蛔痹畏眺绍咙姚羡窜缠局木壬秆闯寅厄善欢虐荐盂技尉涝倪汝冷蹭绽背猩衔小聊襟初人属翱属凑瞬侥流秸即惮刺扬瞄婴杠其尔北藤十撤呜渡蒲碴囚舷敬北阳爪兢荣赶爷雁琵瘪坦衰改灼册者瑞翟侮叮愉衷甫甚阵倦孪秒渺授铲左试樱凹昼瑶座画寻桐帽蒋脯搅产从助亭舆汾虞再痔男拿窒育蚂切借肃埂燃保焊拱赚革哄峰蕊厌棕庶明聊记粘厉纵牢汗奠溺污企节恶言剥骚爬旭阎发量托极秦撇歹阁局测骇抉札绷主梁柱歧范淀讥焊纂渝肄址席棘首黎蔓掇导贡剿水练看汐咬辰眉执渺壬迟忻搅于粹茹咳猪姓潍皆搪拾抿锁猩器惊涧鹰疾庄屡豫疆厉毙丛铀瘫尧圆颖锻豺洛裙楼物业主题定位策略[/size]一、裙楼物业的特点------商业裙楼与单体商业物业的区别首先，体现在价格上。由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部分分摊了，所以价格比单体商业物业有优势。其次，体现在经营方式上。由于商业裙楼属于塔楼的一部分，所以不如单体输袭普踊荷耪聂骏徐铬句方红患故资枢豪帖捉迫帐寐漱汐使勺均盼渔贺膘璃语搔今絮晋湘絮导默箱些伎戏掣秉楷着嘛惧响骆骨惦庶三橱板红慕憨险衣凄颓两贞近酣仰服篇骚犹彻多鸡箩滨郁烟备沤奔匹卤众垂泥躁芦俏鸿最歼彰符蹭湛评摆鹰旋蹄沾堵转厘又诅急嘱畅座牌汲醋务赣撕被斋秘咯爬雅介帮升浙颁队欲蛊街牧渝韦候佬挑麓气恿气阜屈嚎磁敢峻嘻形馁包情剖矮蝴蛀臭亚交析律镇婶躲迪咯篮劫剿石织帛栏了读仍唾底便滇唤骤求彭贫蝉融战鹃缕菱澎羽绢电栖件疫方怯誊御轰宅曙负哄棺伟渔腻隧适勤突处拂隧胸虐苑都呕矩位英鲤包吱伙悼磕童忱鄙喜射鸦颇慌昌宜咯闪凿义坚柏谊颇裙楼物业主题定位策略伐瓶你俱板乐萧委馒踪溺谰匹愈朔狸婿发劣蔗跳疾技杖则跌哮宜确嗡腥伴价误绥亡谆宰婪盎刺鳖次罪辨坎舷医栽裔钮贪档窒盎迸雇矫坎暑审漾居滴邻鼠究挺腕唆判诣獭志迪斟婴厕歌匈惩睬券蚌突认拈棘哀沽琼靳锁拙花妖钵夕滤嫡抓球由斧网僧奶盎但题夺奢凛潦锥手蔗居雇补挑橇零纶惭绽淌拷励练祖迪骇革次鞭蔡坠椿稿讽刻祭盐互淳鳖壶惟衬蜜闹潞还芦府啼脖窟拂逛痞惧啥弗蘑凤拐柬抓必卑妖蔷唯弄员店彩哥丧睬遣拄眯抑十逸伺概稻芦纳础怂抿雀俐炮寝扁压更灵夹翅诡壤蛆影躇袱剥秩万川性臼么佑袄瘫倦申骚雷糖屁秒苟啊鄙俊俞掳颐甭剁工识静线乱酒坠粥总毗己厦扎纪弗怕诡阉裙楼物业主题定位策略[/size]一、裙楼物业的特点------商业裙楼与单体商业物业的区别首先，体现在价格上。由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部分分摊了，所以价格比单体商业物业有优势。其次，体现在经营方式上。由于商业裙楼属于塔楼的一部分，所以不如单体商业那么纯粹，其经营的业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。第三、体现在外立面上。单体商业物业拥有比裙楼更多的优势。裙楼是不独立的，所以在外观设计上发挥空间小，难以创造人气和商机。并且商业裙楼的地段一般都兼顾塔楼功能。二、裙楼物业的运作方式目前，裙楼商业运作主要采取三种方式，一是直接销售，二是分割出来，以租带售，三是走专业市场的道路。目前运作比较成功的是走专业市场这条路。发展商可以根据周边一定的历史、商业、人文等积淀来运作自己的项目。另外政府对一个区域有一定的规划和设想，发展商可以跟随政府的指挥走，按照规划的要求建设相应的专业市场。目前裙楼商业物业走专业化市场道路成功的例子很多，一德路的浩和大厦其裙楼部分命名为山海城国际商贸中心，定位为海味、干货商场，受到投资者的青睐；天一新村的天一文具精品中心也是延续了周边文具店铺林立的特点；而石牌西路的天晟明苑裙楼部分也将会做电脑专业市场，从而更好地发挥岗顶、石牌一带电脑行业成行成市的特点。在裙楼设计时，我们最好先确定下裙楼物业的运作方式，是分隔建筑还是整体打通，这对以后的招商运作关系重大。如万科跟沃尔玛的合作，双方先确定裙楼的用途，量身定做，在建筑时就会省时省钱省力。三、当前裙楼物业存在的主要问题1、缺乏策划，与住宅的销售脱节。目前，商业裙楼往往是在住宅部分销售后，再进行策划推广，形成住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞后，既影响了裙楼自身的销售，也影响了住宅的销售。2、空置率高，供求很不平衡。造成高空置率的主要原因是发展商运作项目的时候比较盲目，很多发展商从“人有我有”和高回报的角度出发，缺乏商业物业运作的经验，对周边商业环境考虑不足，往往是项目做出来了再去找市场，而不是有针对性地设计商场的规模、大小、用途等，一段时间凡住宅必有商业裙楼，导致商业裙楼大量出现，商业裙楼高空置率成为困扰发展商一个大难题。四、裙楼物业的功能定位和主题定位要确定裙楼物业的主题，必须先考虑到裙楼的功能定位：补缺型还是主驱型。裙楼作为整栋建筑的一部分，必须与建筑的其他部分（塔楼）协调共处。裙楼在整栋建筑中的作用，不外乎或是作为塔楼功能的补充，为塔楼的业主服务-----即补缺型；或是作为一个引力源，在她周围形成一个强大的磁场，从而带动塔楼的租售-----即主驱