目录第一章深圳房地产市场剖析2004年深圳房地产市场剖析深圳房地产市场趋向猜想第二章工程概略及剖析工程概略工程剖析第三章相关楼盘比照皇岗片区楼盘比较重点楼盘剖析第四章定位战略室庐产物定位价格定位目的客户定位第五章市场营销战略一、先入为主战略二、抽象差同化战略三、兵分多路战略四、担忧战略五、借重战略六、转动式整合贩卖推行战略七、其余战略第六章收盘前预备任务第七章告白战略第八章合作方法第一章深圳市房地产市场剖析一、2004年深圳房地产市场剖析〔一〕市场总体开展特色1、开拓范围接着扩展,贩卖情况日趋恶化我市房地产市场上半年以安康、颠簸的态势开展，贩卖面积为233.42万平方米、成交金额达71.7亿国民币，事迹喜人。往年上半年我市实现房地产施工面积为1672.54万平方米，同比增加了17.84%；商品房开工面积154.56万平方米，同比增加了8.54%；商品房空置面积为264.68万平方米，同比下落了12.62%。在贩卖方面，上半年的贩卖总面积为233.42万平方米，同比添加了15.4%；成交金额71.7亿元国民币，同比上升了43.34%。在贩卖总面积中，现楼的贩卖面积为64.11万平方米，同比下落了4.84%；楼花的贩卖面积为169.31万平方米，同比添加了25.56%；外销面积一共是13.73万平方米，此中现楼贩卖面积为2.32万平方米。2、市场价格稳中有落从96年至今，深圳市房地产市场总体价格呈缓慢下跌的态势。尽管亚洲经济情势有所恶化，喷鼻港、国际经济运转颠簸，但市场供年夜于求的情况不克不及完好改动，是价格下滑的要紧缘故之一。其余，由于市场竞争的力度加年夜，特别多开拓商迫于资金压力落价促销，花费者的理性选择，又迫使开拓商为媚谄花费者自觉添加配套，从而加年夜树破本钞票，终极招致市场价格花费者又不克不及接受等要素。深圳地产市场价格下滑，又吸引了少量境外买家，2004年上半年外销市场比较照拟爽朗，对深圳地产市场价格颠簸起到了主要感化。3、外销市场日趋爽朗由于喷鼻港经济已逐步走出低谷，市民对以后决心加强，加上喷鼻港经济的转型，向不国接收少量高科技人才,使喷鼻港的生齿添加(到现在为止，喷鼻港生齿已由本来的680万增至现在的697万);另一方面在深圳市当局积极完满根底装备的根底上，特别多楼盘在户型打算、装修配套、促销推行等方面都充分迎合了港生齿胃，从而吸引了特别多喷鼻港买家。假设深圳的开展商可以在物业治理、执法手续等方面充分尊敬港人的适应，置信会更进一步拓宽外销市场。总之外销市场已成为深圳房地产市场的主要构成部分。4、外销市场特色港人选择国际楼盘五年夜要素从以上调查材料可知，近七成的港人深圳买楼将起首思索物业质素69%及交通配套67%，正反响买家选择物业时不再只抱着贪廉价的心态，交通便利及具质素的物业才是最受欢送。物业质素、交通位置最要害港人选择物业购置的最主要要素是楼盘的素养，第二为交通，其次为价钞票跟其余要素，因此物业的质素在必定水平年夜将成为阻碍物业贩卖的要害。往年外销盘旺销的要紧位置仍然在一类港口左近，全然会合罗湖港口跟皇岗港口片区，少数港人购房仍然认同了此处的交通上风，加上深圳地铁的修建也赐与了该片区以地铁不雅点，因此往年该片区内多个外销盘走红要紧是靠阵势的要素。户型跟售价相称主要客岁开始，年夜户型的楼盘盘踞了地产贩卖市场的主导位置，港人起首参与的亦是年夜户型的楼盘，从统计的数据来看，住房面积在75平方米的以下盘踞了总贩卖的90%以上，售价在6000-7000元/平方米之间为最多，整套售从年夜抵操纵在40-50万元阁下，较99年度贩卖较好的外销盘〔30-40万元〕要超过10万元，尽管价格有所走高，但花费者主体仍然是喷鼻港的的中比及偏低支出者。深圳地域的的少数开展商针对这部分购房者的需要开拓的个盘尽管在位置上并不占太年夜的上风，但贩卖情况异常不错，如莲塘地域的一些个盘，其要紧的贩卖东西确实是面临喷鼻港的货柜车司机。由于位置的缘故，全然上往年旺销的户型都谈不上什么景不雅，只是有两点需假如独特的。特点的需要一是物业治理是港式治理；二是要带装修。港人购房注重港式治理是特别轻易理解的，这是一个生涯适应征询题，比较现在国际年夜少数物业治理来说，港式治理的水平要高得多，深圳几多家著名的物业治理公司在运营上确实是严峻遵照了港式治理的浩繁标准而定的，因此外销盘年夜部分也是由这些公司来进展物业治理。现在少数港人选择带装修的住房多是为了便利，尽管装修的标准跟作风不必定特不契合置业者的恳求，但由于现在装修市场的不完满，招致业主自立选择国际的装修公司进展装修出现了各种征询题，港工资了防止日后的费事，多是罗唆