会计学目录：一、别墅市场(shìchǎng)分析1、扬州别墅市场概况2009年一季度的表现则喜忧参半。联排别墅和叠加别墅的销售面积(miànjī)同比均有所下滑，独立别墅稍有增长。1-3月，叠加别墅合同成交面积(miànjī)0.45万㎡，占当季别墅合同成交面积(miànjī)21.61%，同比下降9.47%；联排别墅合同成交面积(miànjī)为0.87万㎡，占当季别墅合同成交面积(miànjī)41.45%，同比下降6.93%；独立别墅合同成交面积(miànjī)0.77万㎡，占当季别墅合同成交面积(miànjī)36.94%，同比上升16.41%。2、历年(lìnián)别墅统计情况3、主要竞争性别墅楼盘(lóupán)统计远至2003年，国土资源部就曾出台过叫停别墅用地的规定。近至2006年5月30日，国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，通知要求，从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。国土资源部等部委还正式发布2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地被明令禁止。停止别墅用地的政令层出不穷，由此可见政府相关部门对别墅用地控制之严格。许多媒体对停止别墅用地政策的解读是市场上别墅供应将大幅度减少，几年之后市场上极有可能(kěnéng)无新的别墅供应。在此观点的影响下，别墅市场一值受到市场热捧5、市场(shìchǎng)总结竞争个案“御园”已购客户(kèhù)分析已购客户(kèhù)统计表“御园“已购客户分析(fēnxī)对本案借鉴：“御园”已购客户分析对本案(běnàn)借鉴：“御园”已购客户(kèhù)分析对本案借鉴：总结三、印象江南(Jiāngnán)现状及对策SWOT分析(fēnxī)劣势（W）:内部环境的景观、绿化没有做好周边大环境还没有完善客户不足户型设计偏大、总价高楼盘的市场形象在市场中并清晰市场推广目前处于停止状态项目(xiàngmù)并没有可利用的外部景观资源外立面没有创新，亮点不够突出机会（O）:景观绿化即将做出来（增加客户(kèhù)信心）户型设计有更多可以挖掘内涵的亮点（做样板房充分体现展现）售楼处设计高雅致，重新包装可以展示项目高品质国家宏观调控对别墅利好威胁（T）:周边楼盘(lóupán)与本项目竞争激烈楼盘(lóupán)内外部环境缺乏有效整合部分别墅楼盘(lóupán)住宅分流部分客户项目市场形象不够清晰，不容易与竞争对手区隔开来2、印象(yìnxiàng)江南项目存在的问题及对策（3）客户不足问题对策：项目前期宣传好是有一定市场影响的，但由于项目的销售抗性较大，建议重新包装，塑造好项目的内在价值，以新的品牌形象面向我们的受众群体（4）项目的市场定位不够清晰，项目的综合品质并没有传达高我们的目标客户群对策：发挥(fāhuī)我们的主观能动性，对项目进行重新包装，从现场售楼处到各种销售物料，重新塑造项目的价值。首先项目周边的大环境包括工地围墙都要重新根据推广定位进行包装。小区内部小环境绿化景观、道路，要抓紧时间做出来。四、项目(xiàngmù)销售情况促销(cùxiāo)活动：（2)老客户(kèhù)带新客户(kèhù)成交：老客户(kèhù)可以获得2500元/户的奖励（4）增加叠加别墅附加值：买别墅送装修(zhuāngxiū)设计，规避户型的不足江南印象2009年度企划(qǐhuá)推广费用预估（略）谢谢(xièxie)欣赏，THINKS！