UniquePartner&CustomerSkills关于河西《2007G13地块》产品开发的思考本次汇报的思路本项目位于规划中的云锦路东面，属于南湖和奥体商圈的辐射的范围金地集团作为上市公司在南京的第一个项目，品牌和利润均需考虑本次汇报的思路规避资源匮乏的风险，树立金地集团的品牌形象，实现成本利润率25%以上本次汇报的思路项目核心问题界定：——怎么做才能低风险快速实现收益？本次汇报的思路地块解析及市场背景地块四至：周边现状路网不发达，临街面偏离主干道，主要临街面道路还处于规划拆迁中地块编号地块周边现状——商业氛围不浓厚，属于典型的城郊结合部商业，公共配套情况一般配套设施总结：本项目属于城市新中心辐射的中等规模综合性项目，临近南湖片区不利于打造高端项目地块解析及市场背景以南京为中心构造的一个长江中下游的大都市圈，可望集中7710万的总人口，南京远景城镇人口按1000万人预留，都市发展区内适宜进行相对集中的城市建设用地在700平方公里左右，南京将成为都市圈内的核心城市■□河西成为承载南京城市化进程向外扩张所带来的人口及产业等方面的流动的理想区域；■□阶段性供求失衡与心理恐慌造成的市场调整已经完成，奥体迎来快速发展期。人均GDP与房地产发展的关系人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度明显加快，城市化进程提速根据国际研究城市发展的惯例，南京的城市发展开始进入稳定发展的第四阶段社会消费品零售总额保持稳定的增长，表明城市总体消费水平和能力的加强对外经济发展减缓，制约了城市经济发展的同时也降低了经济运营风险，但315亿美元的进出口贸易总额，对国民经济有相当的拉动作用地块解析及市场背景房地产市场主城地价高速上涨，刚性成本带动房价大幅攀升市场供应减少，需求稳定扩大，供求关系逆转，开发商惜售现象明显，住宅价格大幅攀升主城土地供应稀缺房地产市场河西房地产市场——在徘徊中起步，在发展中提升新区功能规划已投入使用河西前景预判——河西入住率及区域成熟节点分析新城发展阶段一般模型龙江发展阶段回顾与借鉴河西新城发展阶段预测■□对比龙江区域发展模型，奥体板块目前正处于新城发展的A点阶段——社区商业出现与成熟，区域价值处于平稳发展期。■□奥体板块得益于高规划起点与政府投入力度，发展速度预判为龙江的2倍，即整体发展周期2004-2011年，2011年辐射型商圈初步形成。■□结合区域住宅销售量，2008年中，奥体板块入住人口4万，将进入新城发展的B阶段——出现大规模居住区级商业，区域价值产生跃升。本次汇报的思路——优良的开发时机，奥体拨云开日，市场信心重拾，需求旺盛，供求关系改善。——奥体进入成熟期，区域余量去化周期为3年左右。CBD迅速成熟将区域价值带入快速提升期金地企业作为福建的龙头品牌企业，多个大盘及高端项目丰富操作经验，确保了项目高水平的开发品质。项目ＳＷＯＴ分析需要有ＳＷＯＴ分析向案例借鉴，发展战略推导的借鉴高端项目形成差异化竞争力的模式，找到我们的战略方向借鉴城郊物业速度突围模式，找到我们的战略方向结合两个发展战略，得到本项目未来的整体发展战略本次汇报的思路实现25%以上利润，总体销售均价应是多少？◆本地块自身地理资源不太适合做：低密度产品（单体别墅、联排别墅、叠加别墅等）；◆结合本身资源以及规划经济指标要求可以考虑做：花园洋房、小高层、高层、酒店精装修公寓，但本组合产品总销售均价无法达到：13000元每平方。花园洋房、小高层、高层、酒店精装修公寓的产品组合推演结论:金地集团本身具有较强的品牌与实力，本次拿下土地成本相对较高的地块项目，同时又是第一次在南京做项目，应当会考虑做品质与树立品牌形象，同时25%的利润，应不是最终的目标,因此我司认为：空中别墅+叠加别墅+酒店公寓，比较符合住宅产品组合，本组合产品不仅可以将利润做高，同时可以建立金地在南京的品牌形象，只是地块本身资源环境不具备，需要大量的人工造景与规划设计，并且需在行销推广上下足工夫，让市场接受产品。商业产品及组合作mall和1－2层的底商？本类产品商业环境：河西向南发展的总体战略，兴隆大街边缘化，梦都大街沿线已经有2个大型mall和城市广场，梦都大街以南沿着江东中路现有1个大型mall，梦都大街以南还有更多的大型集中商业项目，大型商业以T字形结构规划朝南面发展，市民选择mall，肯定选择规模大的mall。作做特色商业街区商业产品？本类产品商业环境：河西向南发展的总体战略，兴隆大街边缘化，对于大型商业不利，梦都大街沿线已经有的大型mall，同时内部有特色商业街；南京特色商业街区已经有1912，形成了固定的消费习惯；水木秦淮比本项目地点更好，经营一直平淡；特色商业街的招商难度很，当初1912这么好的地段和环