祝福红城认筹前推广执行方案PART1宏观环境PART1宏观环境各级政府须在第一季度公布房价控制目标；加大保障性安居工程建设力度；个人购房不足5年转手的，统一按销售收入全额征税，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查；提高第二套住房贷款的首付款比例和利率，对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严格住房用地供应管理，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地；已有1套住房的家庭限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的家庭，暂停在本行政区域内向其售房；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，细化约谈问责范围；坚持和强化舆论引导。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。国八条限购令已覆盖全国30余个城市，东部沿海城市覆盖率最高；以北京和上海最为严厉，其中北京规定外地户籍居民需连续5年缴纳社会保险或个人所得税方符合购一套房的资格；上海则规定不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险的外地户籍居民禁购；力度最松的为济南，外地户籍居民有无纳税、社保证明均可新购一套住房，且二手房不在限购行列；其他城市多中规中矩，遵照国八条条款，郑州、贵阳等城市设定限购区域。同时按照规定，凡在限购城市内已有购房记录的客户，原则上均按累计记录计算购房资格。PART1宏观环境各项目客户来访量普遍下降，短期内成交量将大幅萎缩；（在售项目客户到访量少、案场冷清，房展会参展企业数量迅速下滑）从2010年至今整体市场发展来看，商品房市场一直保持基本的供求平衡，甚至供小于求。但受越来越严厉的政策影响，销售量自1月份起与同期相比明显下降。各类商品房销售均价持续快速上涨，商业及办公类物业非住宅物业投放、消化、价格方面涨幅明显。郑州市整体的刚性需求支撑房地产市场的稳步发展，供销量及整体价格呈现稳健上升的趋势。受调控政策的影响，市场发展受到抑制，短期内出现观望态势，销售量下滑，同时供应量放缓；由于之前市场一直处于供求平衡甚至供小于求的现象，市场存量有限，因此对长期来看供求趋势难以改变。结合目前国家调控目标来看，短期内严厉的限购政策将会持续，市场将进一步进入深入的博弈状态。后续的市场走势取决于目前限购政策执行的持续性，一旦政策有所放松，市场将快速回升；但若政策一直持续，价格松动现象也将会出现。PART1宏观环境郑州高新技术产业开发区位于郑州市西北部，南临西流湖，北接邙山，东与环城快速路相联，西四环穿区而过。高新技术开发区属暖温带大陆性气候，四季分明，高新区水质、空气质量上乘。交通：地铁、BRT、绕城高速、连霍高速、301国道、科技大道等等总人口：城市总人口将达到36万人，其中新增城市人口24.1万人。案例研究1——睿智禧园案例研究2——中原海案例研究3——升龙又一城案例研究4——美景菩提案例研究5——基正盛世港湾项目名称本案风格（古典简约）项目建筑形态：高新区在售项目是集多层和小高层、高层为一体的住宅，目前推售产品均为高层大多数产品2梯4户的为纯居住板式住宅区域项目产品结构：区域在售项目供应产品以80-90平方米两房、100-120平方米三房为主，与郑州市区住宅产品线供应基本相符PART2房源整体梳理PART2房源整体梳理PART2房源整体梳理1#房源2#房源3#房源11#房源6#房源7#房源5#房源9#房源12#房源PART2房源整体梳理启动区剩余房源486套，剩余面积58073㎡，剩余套数占比61%，剩余房源主要集中在2#、3#、6#、9#、11#号楼。启动区剩余房源分析PART3截止认筹营销策略PART3截止认筹营销策略追求利润销售速度的平衡点是项目营销目标！项目的成功不仅体现在销售的成功项目的核心问题在于,如何使一批产品在获得良好销售业绩的同时树立整盘的高端形象，以促进后期更大体量产品价值的提升？通过我司对目前市场的分析与研究及长期操盘的实战经验得出结论，一个项目的一批推售的成功与否，与其推售的产品组合有重大关系，作用大到可以决定一个楼盘的命运，特别是高端房地产项目。因为市场不会给予我们第二次树立第一印象的机会！我司本着对项目负责，对祝福地产负责的态度，我们不但要保证项目一批的成功，更要保证整个项目的成功，保证祝福地产郑州首个大型项目运作成功！因此，乐信地产对项目的营销推广做出如下建议：1批推售房源祝福红城2011-2012年销售运营计划表现状项目证件不齐全项目资金回款压力大现阶段房地产市场变化快五证不齐的情况下销售的情况高新区较为普遍后续竞争项目启动，竞争压力大，应抢占先机邓州尚正一品项目入会协议书推广目标PART3截止认筹营销策略===任务分解===如何蓄客，如何高调