会计学物业概念：物业一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。“物业管理”与“物业服务”“物业管理”与“物业服务”是两个不同的概念。“物业管理”是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。“物业服务”是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产管理提供的有偿服务。物业管理的核心是业主自治。业主是物业管理的主体。物业服务企业、其它管理人是服务提供者；政府是指导监督者，它们都不是物业管理的主体（权利人）。物业管理的对象是建筑物及其附属设施，不应涉及对人的管理。物业管理的内容，物权法规定为“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”；物业管理条例规定为“按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。“相关秩序”涉及人的行为的管理，包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共安全，侵害人身与财产等，这些都是公法管制的内容，属于政府的管理职责。物业管理人只能起到报告、协助的作用，而不可能承担管理的职责。物业服务中的主要法律主体物业服务中的几个关键文件物业服务所应遵循的基本法律原则物业服务合同应当向业主公开的情况和资料判定合同条款无效的情形物业服务企业不履行合同的法律责任业主不履行合同的法律责任物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用人的法律效力常见物业服务纠纷案件物业的维修范围空置房物业服务费的交纳依据几个需要说明和界定的问题物权法和物业管理条例联系：物业服务中最常用到的两部法律；在《物权法》出台前，《物业管理条例》(下简称《条例》)是调整物业纠纷的主要法律依据。《物权法》出台后，《条例》作为下位法依照《物权法》的原则性内容进行相应的调整。（2007年，根据《物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作出修改）。区别：《物权法》是基本法律,属于上位法；《条例》是行政法规，属下位法。《条例》是有关业主自治、物业服务及行政监管的专门法，特别法。1、物权法的产生—是由国家主席胡锦涛于2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过。2、物权法的司法解释：它是民法的重要组成部分。物权法是调整有形财产关系的法律，调整无形财产关系的法律主要有合同法、商标法、专利法、著作权法等法律。3、物权法所要解决的问题：第一、物属于谁，谁是物的主人；第二、权利，指人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务；《物权法》及其司法解释司法解释也就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间。——民一庭负责人答记者问何为共有部位？建筑区划内，业主专有部分以外的建筑物、构筑物及设施设备，不属于市政设施或者其他权利人的，都是共有部位。何为专有部分？具备结构上的独立性、利用上的独立性，能够登记成为特定业主所有权的客体。共有部分的三个来源：法定共有：法律、法规规定为全体业主共有的。约定共有：具备专有属性，但建设单位通过合同或者广告，与买受人约定为业主共有。天然共有：在构造上和使用上不具备独立性，仅为专有部分提供某些功能，与专有部分存在必然联系，不能单独作为所有权标的的部分。包括：构造部分、交通部分、设备部分与公共空间。物业管理条例的修改《物业管理条例》法条导读共有部位的合理利用（占有性利用）共有部位的收益归谁所有？（三方同意，收益归公）物业定价与收费2、物业费实行政府指导价，是典型的“损不足以奉有余”。3、物业费是业主的共同财产物业费不等于物业企业的酬金。其中的90%以上用于物业养护、维修和支付其它公共开支。物业企业所得的酬金只占极少部分。从这个意义上说，物业费的主要部分属于业主共同财产。欠交物业费的行为，首先是损害业主共同财产，其次是侵占其他业主利益，最后才是损害物业企业的利益。由于物业费并不属于开发商或者物业企业的财产，故业主不应以履行抗辩权为理由拒交或欠交物业费。物业欠费在短期内导致业主生活质量下降，长期导致房屋价值贬损。一批商品房沦为新的贫民窟将是不可避免的。4、业主拒交物业费是损害业主共同利益的行为物业管理条例第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾