物权法与物业管理条例带着以下问题学习物业相关法律法规什么就是物权？《物权法》得架构《物业管理条例》得修改增加了“街道办事处、乡镇人民政府”得指导与监督业主大会职责修改成“下列事项由业主共同决定”投票权方式与《物权法》一致物业管理企业修改为“物业服务企业”业主公约修改为“管理规约”,业主临时公约为“临时管理规约”业主委员会由业主大会执行机构修改为“业主委员会执行业主大会得决定事项”建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度所有权问题:1、公共、公用与共用、共有2、建筑区划与物业管理区域3、所有权得初始获得、创设获得与继受获得4、小区内住宅、商业用房等专有部分得所有权5、会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房得归属6、小区得楼顶广告、无线发射出租得共有收益归属7、相邻关系得处理原则新提出了“建筑区划”(《物业管理条例》中得“物业管理区域”)概念。可以理解为土地“红线”四至。规定了建筑区划内得一些法定权利道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路得除外。建筑区划内得绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人得除外。建筑区划内得其她公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。占用业主共有得道路或者其她场地用于停放汽车得车位,属于业主共有。但其她规划用于停放汽车得车位、车库得归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建筑区划内,规划用于停放汽车得车位、车库应当首先满足业主得需要。《物权法》与《物业管理条例》1、业主对建筑物管理方式得自主选择2、由业主共同决定得事项及其程序3、业主大会投票权4、业主大会、业主委员会得法律地位与诉讼地位5、物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理维修基金与专项维修资金1、物业管理日常维修与中修、大修、更新改造2、专项维修资金得筹集、使用包干制与酬金制大家有疑问的，可以询问和交流业主得建筑物区分所有权《中华人民共和国物权法》第六章《物权法》与原《物业管理条例》得区别《物权法》与原《物业管理条例》得区别业主与非业主使用人身份界定业主……《中华人民共和国物权法》规定得建筑物区分所有权人……《物业管理条例》规定得房屋所有权人非业主使用人……物业使用人、住户、租户等不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书……签订了售房合同发展商将客观上已经交付了房屋业主业主非业主得界定严格以产权证书(或售房合同)和《中华人民共和国婚姻法》界定业主总人数管理人业主业主大会业主委员会政府主管部门及相关部门管理服务人物业管理公司管理服务人,就是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者不动产所有权得构成建筑物区分所有权得构成不属于专有之建筑物部分(如楼梯间、消防通道、屋面、外墙等)法定建筑物之附属物(如排水、防火、空调、管线等设备)建筑物之附属设施设备(如消防栓、天井、共有停共用部分分类车场、游泳池)(共有部分)约定附属建筑物(如别栋建筑物得仓库、车库)约定专有部分(如交谊厅、会所、会议室)全体共用(大共)部分共用(小共)售房合同约定共用部分之专用权(约定专用)管理规约约定业主大会决议(物业服务合同)约定专有部分要件:构造上及使用上独立性使用专用共用(约定)区分所有建筑物范围:专有部分及市政设施以外之其她部分不属于专有部分之附属物依约定:无约定依专有部分比例共用部分持分占有作为分担共用部分负担得准则、依据使用共用(原则)专用(法律、规约、约定)特色不得分割不得单独处分,共用部分持分权应随专有部分所有权之转移而转移不得独立办理产权登记共用部分就是建筑物区分所有权得核心重要问题专有部分与共用部分之范围界定专有部分范围:以建筑物天花、地板、墙体所围成得立体空间专有部分之最后粉刷层说专有部分范围:以建筑物天花、地板、墙体得最后粉刷层所围成得立体空间最后粉刷层也称为抹灰层各种管线得共用部分与专有部分划分专有部分就是指在建筑物中依法取得得独立使用并具有排她性独立空间或区域,包括为这些空间和区域专用得计量设施和管线接驳终端以内得相关设备设施共用部分就是指物业管理区域以内,专有部分及市政设施以外得,属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用得场所、空间、设备、设施架空层、停车场、会所、绿地所有权专有部分所有权共用部分持分权业主大会组织(因共同关系形成)得成员权司法解释除法律、行政法规规定得共有部分外,建筑区划内得以下部分,也应当认定为物权法第六章所称得共有部分:(一)建筑物得基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设