城市综合体五大发展模式专题研究万象城模式万达模式海岸城模式SOHO模式阳光百货模式深圳华润中心·万象城案例分析“最”之模式深圳华润中心·万象城：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群华润大厦——国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以“华润大厦”命名的5A甲级写字楼。二期开发：五星级商务大酒店、酒店式服务公寓，华润中心形成以商业、办公、酒店、公寓为一体的高价值物业配比管理经营模式华润·万象城主力店铺形态——提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务通过研究，总结出深圳华润中心·万象城成功的KPI体系万象城成为了华润一个可复制的品牌，目前已经到了品牌收获期投资商华润（集团）有限公司发展商华润（深圳）有限公司建筑设计美国RTKLAssociatesInc广东省建筑设计研究院园林景观设计澳大利亚PlacePlanning&Design灯光设计顾问KaplanPartnersArchitecturalLighting机电设计顾问Flack+KurtzConsultingEngineers消防与安全设计顾问RolfJensen&Associates.Inc电梯设计顾问Hesselberg.Keesee&Associates.Inc幕墙设计顾问CurtainWallDesign&Consulting.Inc零售设计顾问香港仲量联行有限公司交通设计顾问香港MVA公司深圳市城市交通规划研究中心工料测量师香港利比建筑工料测量师有限公司工程监理中国国际工程咨询公司广告推广策划顾问深圳市蔚蓝时代广告有限公司华润中心总投资40亿港币，分两期开发，一期投资18亿；二期投资22亿资金回收期万达城市综合体发展模式研究万达集团转型：从住宅为主向多元化投资转型，最终聚焦商业地产的开发。（4）受到政府的欢迎。万达通过“四个好处”工程，在与各地方政府谈判项目过程中，获得有利地位，将土地成本压缩到最低宁波万达广场概况宁波万达广场内部商业街及广场从05年开始，万达尝试在城郊结合部做大型的商业项目，宁波项目是万达在城郊结合部的第一个项目销售型产品——万达广场48克拉Mini公寓位置：地处五角场核心位置，用地范围东临凇沪路，南靠邯郸路，北依政通路，西侧为国宾路。规划：广场平面呈“品”字形布置，划分为五幢大型业态的商用群楼和三幢甲级高层办公楼。其中商业面积26万平方米，三幢甲级办公楼约8万平方米商业模式：万达采用订单式的商业地产运作模式，汇聚沃尔玛购物中心、ＨＯＬＡ家居、香港新世界巴黎春天百货、食品广场、国际影院、黄金珠宝城、宝大祥青少年购物中心、新华书城等八大主力业态，以及近百家各具特色的精品专卖、餐饮休闲品牌。五角场万达广场主力业态体现了万达广场第三代产品的特征：即购物、娱乐、餐饮、休闲、运动为一体，满足不同年龄客群的”24小时“消费需求万达广场开发的三个时代万达广场第三代产品——城市综合体开发模式特征第三代向第四代的转型：未来会加入展示、文化、展览等业态进去，除购物休闲之外，还可以有一些文化熏陶万达综合体的核心商业模式：订单商业万达董事长王健林提出，做商业地产有三好三难:低成本资金来源途径一通过万达广场的规模化开发，解决了开发商普遍面临的“短债长投”问题，形成低成本资金良性循环万达广场模式的四个运作环节说明万达广场的定位关注“地址、规模、主力店”三大要素，确保基本成功万达广场的选址：集中于城市核心区或未来城市拓展区。1、业态决定体量，万达广场商业体量恒定，一般体量大概在10-15万平米，稍微大一点的城市规模大的会到20万平方米，原因在于基本主力业态包括百货、超市、影院、餐饮街、精品店、电子游戏房等，此类业态再加地下空间，仅需15万平方米。2、不同阶段有不同商业档次。万达广场在开业的时候，以适合周边人群消费能力来确定招哪些商户进来，万达不会先引入高档商品，再慢慢聚集高档人群，而是在等高档人群出现以后再调整我的商品。3、业态调整与人群的动态适应。超市不需要考虑周边的人群，对百货的影响都不会大。主要调整的是商业配套，在区域周边的房地产开发成熟后，消费者有跑顺腿的消费适应过程，跑顺后每周就会定期去万达并自然形成消费，此时再根据消费需求调整业态，将招商提前到工程土建之前可以谈判提高租金、减少无效出租面积，避免主力店排他性协议1以租为主万达一开始卖部分铺，发现卖了以后经营很混乱，原因在于很多投资者回报期望值太高，一年百分之七、八的回报率都不满意。卖铺实际上是牺牲长期利益换取短期利益。2物业管理物业管理能解决两方面问题，第一是提升租金，物业管理越好，品质越好，租金越高。第二、长期旺场经营要靠物业管理。万达商业地