筹划魔方：在变化中寻找筹划空间——房地产开发企业经营过程中的纳税风险管控与税收筹划第一部分控制纳税风险是房地产开发企业管理税收的第一目标二、房地产开发企业纳税风险成因1、税收政策变动与税收稽查专业化是引发纳税风险外在因素2、企业缺乏内控流程是引发涉税风险的内在因素三、寻求专业机构合作，聘请税务顾问是降低涉税风险有效途径一、税收筹划的两大前提（一）企业适用税收政策的多样性是税收筹划第一个前提（二）企业业务性质不同，所适应的税收政策不同，是企业进行税收筹划第二个前提二、税收筹划“两大学说”（一）税收筹划的“变量引进学说”所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的要素。变量引进，就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异化选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化。税收筹划的变量大体可以分为五类1、纳税人的注册地点2、纳税人的性质或组织形式3、纳税人选择的行业4、企业资产、设备是否是国产产品5、企业选用什么样的从业人员（二）税收筹划的“因素分析学说”因素，就是构成事物本质的成分，或者说是决定事物发展的原因或条件。因素分析，就是对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的。影响税收筹划的“五大因素”特定税收政策因素税收优惠政策因素税制要素计算公式中的内嵌因素组织形式因素（三）税收筹划“两大学说”的互相转换变量引进法和因素分析法“两大学说”之间是相通的，变量引进中的变量也属于因素分析中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时，要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从因素分析的角度找到税收筹划的空间，另一方面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从变量引进的角度，找到税收筹划的空间。三、企业进行税收筹划的现状（一）把偷税误认为是税收筹划（二）简单对号入座式运用税收优惠政策是税收筹划的主要方式（三）企业在税收的盲区是当前税收筹划主要障碍第三部分：房地产开发企业纳税风险全程控制解码图与纳税风险管控二十大节点的纳税风险管控（二）土地取得阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（三）规划立项阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（四）开发建设阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（五）项目销售阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（六）项目清算阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（七）项目清算阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（八）企业退出阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（九）企业融资阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（十）日常费用支出阶段纳税风险管控案例一案例二案例三第四部分房地产开发企业核心税种的税收政策分析与筹划营业税二、营业税暂行条例及实施细则修订后的主要变化1、对境内应税劳务进行重新界定；2、混合销售的重新界定；3、增加了计税价格明显偏低问题的处理规定；4、调整耐水地点的表述方式；5、扩大视同营业税应税行为人范围；6、明确了采取预收款方式建筑业和租赁业的纳税人发生时间7、补充了价外费用包含的项目；8、增加了营业额有关扣除项目所需凭证的规定三、房地产企业营业税的主要问题及筹划思路1、有关预收（包括定金、订金、意向金、合同保证金）等相关收入征税问题2、有关代收款的征税问题3、垫资从事土地一级开发的税收问题4、有关合作建房中心税收问题5、有关“甲供材”中税收运用问题6、有自建行为的税收问题7、有关股权转让的运用税收问题土地增值税1月17日晚，万科等多家房企连夜对事件影响做出评估，并于次日发布“澄清”公告。万科在公告中称，由于已对土地增值税预留了高达3亿元的准备金，未来盈利预期不受影响。类似表态性公告还包括了招商地产、金融街、阳光股份、深长城、泛海建设等上市公司。亚泰集团的公告18日，面对清算征收土地增值税的巨大影响，国税总局在官方网站发布名为《土地增值税并非新税种》的主题文章，强调：征税办法在各地早已执行，且按照相关条例，土地增值税并非对所有转让项目征收而且有相应的免征和减征条款。同时也不会加重购房者的经济负担。187号文中引起各房地产公司过度反映的清算条件及时间要求各大媒体报纸[1]陈则明（上海社科学院房地产业研究中心学术部主任博士）.理性看待土地增值税[N].新京报,2007.[2]土地增值税下月开征[N].建筑时报,2007.[3]本报记者刘大毅.土地增值税剑指地产热[N].辽宁日报,2007.[4]记者朱桂芳