会计学第二讲房地产开发企业及相关行业纳税筹划一、房地产开发企业及相关行业的主要税种及税率㈠主要税种及税率简表土地增值税税率表㈡营业税及附加税1/7营业税的征税范围2/7㈡营业税及附加税3/7房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7㈡营业税及附加税5/7营业税及附加税应用举例16/7应用举例1参考答案7/7㈢印花税1/2㈢印花税2/2㈣契税2．契税的征税范围3．契税的计征依据及计算方法契税计算的应用举例2㈤土地增值税㈤土地增值税㈤土地增值税㈤土地增值税㈤土地增值税㈤土地增值税土地增值税计算方法举例3土地增值税计算方法举例3参考答案㈥企业所得税㈥企业所得税㈦房产税㈦房产税㈦房产税房产税应用举例4房产税应用举例4参考答案二、相关行业的税种及税率㈠建筑施工业㈠建筑施工业建筑施工业计税应用举例5建筑施工业计税应用举例5参考答案建筑施工业计税应用举例6建筑施工业计税应用举例6参考答案㈡装饰装潢业㈡装饰装潢业三、房地产业营业税的纳税筹划思路（一）基本原则（二）减少流转环节运用举例7运用举例7参考答案：1/2运用举例7参考答案：2/2（2）以房屋出典的方式融资运用举例8续：（3）协议以房抵债的错误行为3．减少公司间房屋流转的环节，同时又要满足联合开发或协议抵债等经营要求，最简单的处理方法只有两种运用举例9运用举例9参考答案（三）改变收入性质2．收入分割法运用举例10：运用举例10参考答案1/2：运用举例10参考答案2/2：3．整体转化法（4）税收差异运用举例11：运用举例11参考答案1/3：运用举例11参考答案2/3：运用举例11参考答案3/3：四、以租代售等模式下房产税的规避模式（一）房产税涉及的主要问题2．未来的矛盾突出（二）企业对房产税应采取的对策运用举例12：（2）企业容易多交房产税的原因②做好事也交税2．对于投资用房，应注意投资的性质及税法的认定（1）公司的房屋对外投资，房屋产权已转移的由接管投资方交税。（2）名义对外投资，实际未办理产权转移手续的，视同房屋出租，按租金收入的12%交纳房产税，同时交纳营业税等。（3）对外投资，办理了产权转移手续的，但明确约定每年固定回报水平，也视同房屋出租，按租金收入交营业税、房产税等。3．房屋对外出租，应分清楚收入的性质，同时，会计开票入账手续要正确。典型案例：典型案例参考答案：五、土地增值税的纳税筹划（一）土地增值税的计算规律2．计算增值税时，允许扣除项目的内容（1）2．计算增值税时，允许扣除项目的内容（2）2．计算增值税时，允许扣除项目的内容（3~5）3．税收优惠（二）土地增值税清算的要求3．土地增值税清算的条件3．土地增值税清算的条件4．配套费用支出的处理5．共同费用的处理（三）土地增值税的技术性税收筹划方法（四）微利项目的土地增值税筹划方法（五）利用多种合作方式完成纳税筹划