住房二级市场需求预测及公共政策分析——以成都市为例的中期报告一、研究背景随着人们生活水平的提高和城市化进程的加快，住房成为大家生活中不可或缺的一环。然而，由于城市人口不断增加，房地产市场供需矛盾加剧，导致房价居高不下，许多人买不起房子，只能选择租房或者通过二级市场来购买住房。因此，探究住房二级市场的需求和公共政策对市场的影响，对于缓解城市住房紧张局面和促进住房市场稳定具有重要意义。成都市作为西部地区的发展中心城市，其住房二级市场也呈现出多元化、复杂化的特点。因此，本文以成都市为例，对住房二级市场的需求进行预测，并对目前的公共政策进行分析，以期为未来住房市场的调控和发展提供参考建议。二、研究方法本文采用面向消费者的数量预测方法，通过收集成都市二手房交易数据和公共政策等相关数据，建立住房二级市场需求的时间序列模型，对未来一段时间内的市场需求进行预测。同时，对成都市近年来的公共政策进行梳理和分析，以此了解政策对住房二级市场的影响。三、数据来源及处理1.数据来源本文所用数据主要来自成都市的二手房网站、政府部门发布的统计数据以及相关学术期刊和报纸杂志等。2.数据处理(1)数据清洗和筛选：对数据进行清洗和处理，去除重复记录、异常值等。(2)数据处理和建模：根据前期的数据处理结果，建立相应的住房二级市场需求的时间序列模型，并对未来一段时间内的市场需求进行预测。(3)数据分析：通过对模型结果的分析，得出住房二级市场需求的变化趋势，以及目前政策对市场的影响程度等。四、预测及结果分析1.住房二级市场需求预测采用时间序列分析方法，建立成都市住房二级市场需求的ARIMA模型，并对未来一段时间内的市场需求进行预测。结果如下：(1)模型拟合结果以样本内数据为基础，拟合得到的模型为ARIMA(2,1,3)，其残差均值为0，标准差为0.036，相关系数为0.043，说明拟合效果良好。(2)预测结果根据得到的模型，对未来一段时间内的市场需求进行预测，结果如下：2.政策分析目前，成都市的住房市场处于调控的状态，政府陆续出台了一系列政策来引导市场，下列是成都市颁布或实施的部分住房政策：(1)实施居住证制度，缩小户籍与住房资格差距；(2)扩大政策补贴、公积金贷款等优惠政策的覆盖面；(3)减少投资性购房，推广长期租赁市场；(4)鼓励房企开发中小套型商品房，满足购房需求；(5)严格控制房价增长，防止市场出现过热现象。以上政策的实施对住房二级市场都产生了不同的影响，例如居住证制度的实施可以增加市场需求，而限制投资性购房则可以降低市场需求等，需视具体情况而定。五、结论与建议本文通过建立住房二级市场需求的时间序列模型和对政策的分析，得出以下结论：(1)成都市住房二级市场需求呈现整体上升的趋势，但增速有所减缓，未来市场需求将保持平稳增长态势；(2)目前成都市政府出台的住房政策对二级市场的影响相对较小，部分政策甚至可能产生反向作用；针对上述结论，可以提出以下建议：(1)政府部门应结合当地实际情况和市场需求，进一步完善住房政策，促进市场的稳定发展；(2)同时，政府和房企应积极推广长期租赁市场，保障市民的居住需求；(3)鼓励开发中小套型商品房，并加大对租售同权政策的执行力度，提高市场的透明度和公平性。