采用公允价值模式计量的投资性房地产税前扣除折旧释疑【笔者按】这篇稿是在以前写过的一篇基础上改动的，修正一些计算错误，主要是在语言上，不再尖锐。笔者赞扬和提倡以杂文形式写学术文章——嬉笑怒骂见真知，春秋笔法看学问，寓教于乐学东西——但作为正规刊物上发表的作品，还是要保持一定严肃性的。这不能像当下时髦的女孩子，在卧室中怎么穿，到大街上还怎么穿，自然固然是美，但严肃性与科学性，则是另一种美。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，投资性房地产的会计处理是企业会计准则中独有的，过去这个业务是在固定资产中核算的，正是因为这是个新事物，所以在目前有效的税法条文里，几乎找不到明确的文字来描述这个业务应该怎样进行税务处理，所以实务中也见仁见智。一、投资性房地产的会计规定按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》的有关规定，投资性房地产可以采用成本模式计量，也可以采用公允价值模式计量。当满足投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息、从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计等条件时，企业就可以采用公允价值模式计量投资性房地产了。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。二、投资性房地产税务处理的官方意见《2011年北京市国家税务局企业所得税汇算清缴问答》一文中，明确如下：“问：以公允价值模式计量的投资性房地产在进行税务处理时能否计算折旧或摊销从税前扣除？“答：以公允价值模式计量的投资性房地产按照《会计准则》的规定，是以公允价值的变动计算相应的损益，不计提折旧。《企业所得税法》未对以公允价值模式计量的投资性房地产做特殊规定，因此其税务处理应按税法对资产的一般性规定进行处理。在实际征管中，凡符合税法规定的固定资产、无形资产，应按税法规定计算折旧、摊销，并准予扣除。会计与税法不一致的，应按照税法规定调整。”这个回答虽然没有明确说明以公允价值模式计量的投资性房地产可以在税法上计提折旧并税前扣除，但从中还是可以看出一点端倪，就是虽然会计处理上，投资性房地产以公允价值计量，不计提折旧，但税法上，仍然可以按照税法规定的年限、残值率、折旧方法计提折旧，并在税前扣除。无独有偶，国家税务总局网上答疑中，仍然有这样的意见出现，虽然这个答疑被设置隐藏了，但经提问企业提供流水号，从而证明了这个答疑的真实存在。全文如下：问题标题：公允价值模式计量的投资性房地产折旧问题问题内容：您好！按公允价值模式计量的投资性房地产根据《企业会计准则》的规定是不用计提折旧的，请问在汇算清缴时，投资性房地产可否按直线法计算其折旧作纳税调减处理？问题回复：您好：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函[2010]148号）规定，根据企业所得税法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。据此，企业按公允价值模式计量的投资性房地产（已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物）按会计规定不计提折旧，但在计算应纳税所得额，可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。欢迎您再次提问。国家税务总局2013/05/30供参考。三、投资性房地产税务处理释疑投资性房地产税务处理官方意见的依据是国税函[2010]148号文件规定，即企业会计处理与税法处理不一致时，应以税法规定为准。但问题是税法目前只对固定资产的折旧有规定，对投资性房地产几乎没有规定，所以仍然是无法可依。国税函[2010]148号文件同时也规定了在没有税法明确规定以前，可暂按会计规定处理，而以公允价值模式计量的投资性房地产会计上是不计提折旧的，所以税法上也应该遵从会计处理，即不应该计提折旧并税前扣除。《财政部国家税务总局关于执行<</FONT>业会计准则>关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2007〕80号）第三条规定：企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。这是我们在目前税法文件中能找到的关于投资性房地产的