岳阳县项目发展策略报告>>岳阳市概况岳阳为湘北门户，区位优越，将成为武汉与长沙之间区域性经济次中心，为湖南经济实力最强的地级市。城市文化城市交通行政划分人口分布城市经济产业结构6、居民收入情况南面生态宜居区域南面区域山水资源极为丰富，岳阳最宜居区域，先岳阳主要的大盘，别墅盘集中在此区域。城市发展总结岳阳,一个湖南经济最强劲的地级市，一个美丽的滨水之城。火车站商圈岳阳商圈格局分析步行街商圈，是岳阳目前最主要，也是最大的商圈。业态构成：东茅岭商圈业态涵盖了购物+休闲+娱乐+餐饮等行业。商业形态涵盖了服装、鞋类、餐饮、专业市场、银行、百货、珠宝、电影院、书店、美容。主要客群：该商圈聚合了追求时尚和品牌效应的中高端消费群体，主要以25-35岁之间的实力购买群体为主，实力购买群体中女性群体占到60%。以步行街为中心的百货商圈，商业形态主要以专业市场和百货为主，占步行街商业份额的70%。其中服装专卖占10%，百货占70%，餐饮占10%，其它配套占10%。人气最旺商圈，中低档商品为主。百盛光宏商业广场岳东商城泰和广场花板桥商圈步步高广场南湖广场商圈附近并无大型商超，主要以街边门面为主，人气不足，比较杂乱。岳阳楼商圈保利西街重点个案分析—天伦·金三角购物公园重点个案分析—天伦·金三角购物公园重点个案分析—天伦·金三角购物公园岳阳县紧邻岳阳市区，是岳阳市的“郊区”，处于“长三角”、“泛珠三角”两大经济圈西进、北上的枢纽位置，位于武汉城市圈、长株潭城市群的交汇地带。岳阳县水路通江达海，公路交通网络全、等级高，京广铁路和武广高速铁路贯穿全境，内接外联四通八达。岳阳县总面积2809平方公里，辖14个乡镇和东洞庭湖管理局；共72万人口（其中：农业人口61万），是一个农业大县。岳阳县2015年完成地方生产总值260.8亿元，同比增长10.5%,完成财政总收入8.1亿元，同比增长1.9%。房地产市场属初级阶段，整体开发水平不高目前岳阳县的房地产开发水平仍处于初级阶段，其主要是满足城市发展和人口扩张所带来的市场需求，房地产市场偏好于卖方市场；从现有开发的地产项目来看，大部分属经济型产品，其地块小（10－30亩）、规划差、景观少、立面粗糙、物管服务弱，市场同质化严重。在项目的产品规划时应避免出现此类情况。市场矛盾日益突出，更新换代地产时代到来随着在建项目的落成和后续片区扩张开发，明年岳阳县地产市场将有可能出现供求平衡、进入阶段性饱和阶段，主要问题就是今明两年的高速发展、超额集中放量、粗放型产品严重同质化所造成，而岳阳县不具备强大的城市吸引力，城市人口增长和城市化速度偏慢，城市人口收入增长慢、收入低，消费能力不足，供求开始趋向平衡。项目竞争必然促其加快发展。岳阳县的房地产后续开发的项目中，在品质、品位、规划设计、产品细部的打造、项目配套、物业管理等方面将会有大大的提升。产品品质的提升，促进了房地产价格的成长随着一批高档小高层产品投放市场，产品成本的提升，市场对高端产品市场需求的放大，综合品质高的小高层社区，价格将进一步提升，均价已经在突破3000元/㎡大关。商业项目将面临更加严峻的考验目前，岳阳县每个在开发的产品中，基本都规划有2－3层的底商，特别是城西片区，新开发项目较多，结合目前县城现有商业分布状况（详见商业市场分析部分），明年商业项目将容易出现滞销及空置的局面，后续开发商业的风险将进一步加大。商圈规划分析：以步行街和临街门面规划布局为主，其中包括有致富步行街、荷花路商业街、富源商业街及荣城鑫都建材市场等。商圈经营业态分析：该商圈除荣城鑫都建材市场经营业态有明确定位外，其余商业街及步行街业态分布相对凌乱，规划不一，商家经营产品档次参差不齐，消费群体以中低端人群为主。致富步行街业态状况：小商品零售市场，共有商业门面约230个，经营业态无统一性；商业门面面积分布30-80/㎡不等；门面开间3-4米；高5,5米；有阁楼（可住人）；营业时间不受限制（没统一规定具体时间），一般商家经营时间为早上8点至晚上9点；租金情况：小门面2万-4万/年、大门面4万-8万/年不等（靠近兴荣路段租金由于人流较密集所以租金相对较高）；经营状况：比较良好（空置及待转让门面少）。荷花路及富源商业街业态状况：以零售服装为主，经营业态无统一性；商业门面面积分布50-100/㎡不等；门面开间4-8米；门面一般在二楼或三楼带有住宅；营业时间不受限制（没统一规定具体时间），一般商家经营时间为早上9点至晚上9点；租金情况：小门面2万-5万/年、大门面5万-10万/年不等；经营状况：由于荷花路商业街进深较长，又紧靠致富步行街（拥有部分共有消费群体），相比富源商业街经营状况要好。商圈规划分析：以大型综合商业配以周边临街商业门