城市公司管理手册－发展管理分项手册文件编号CSC/DM/004文件页数项目后评估管理办法文件状态2010版项目后评估管理办法1.目的1.1.为进一步完善公司项目发展管理制度，强化项目发展管理的规范性、科学性，不断提高项目发展管理水平。2.适用范围2.1.适用于公司所有房地产开发项目的后评估管理工作。3.术语和定义3.1.房地产项目后评估：系指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，全面总结项目开发管理经验，并通过与预计情况进行比较，找出差距、分析原因，为改善今后项目的发展决策和开发运作水平、提高项目的经济效益，提供重要的信息依据。4.职责4.1.发展管理部4.1.1.组织后评估报告的编写并完善本专业涉及的内容4.2.其他部门4.2.1.参与编写房地产项目后评估报告的相关内容5.工作程序5.1.房地产项目后评估工作的原则和依据5.1.1.后评估报告的编制原则5.1.1.1.客观真实性：房地产项目后评估是在房地产项目开发、销售工作基本结束后，对项目运作情况的综合评价。应依据己发生的真实数据，对项目操作过程中的实际情况进行分析研究，总结经验、教训，并提出对未来项目运作切实可行的建议；5.1.1.2.公正性：后评估的工作人员应站在科学、合理的角度对项目进行客观分析，得出公正的评估结论；5.1.1.3.全面性：项目后评估是对项目发展全过程的综合评价，涉及到项目执行过程的各个阶段，如前期项目决策、营销策划、规划设计、发展进度、成本控制、项目销售、财务收益、品牌建设等，并据此得出综合、全面的评估结论；5.1.1.4.反馈性：为了吸取后评估项目的经验教训并应用到将来的项目上，应及时地将评估的有关结论反馈给项目经营单位和相关部门及人员，供其在后评估项目的后期运作和今后类似项目的开发中参考和借鉴。5.1.2.房地产项目后评估的主要依据5.1.2.1.项目建议书（牵头部门：投资管理部）；城市公司管理手册－发展管理分项手册文件编号CSC/DM/004文件页数项目后评估管理办法文件状态2010版5.1.2.2.可行性研究报告（牵头部门：投资管理部）；5.1.2.3.项目定位报告（牵头部门：投资管理部、营销管理部）；5.1.2.4.项目发展策划（牵头部门：发展管理部、项目发展部）；5.1.2.5.项目营销策划报告（牵头部门：营销管理部）；5.1.2.6.项目营销进度和价格专题报告（牵头部门：营销管理部）；5.1.2.7.项目营销总结报告（牵头部门：营销管理部）；5.1.2.8.项目规划设计总结报告（牵头部门：规划设计部）；5.1.2.9.项目进度控制对比分析报告（牵头部门：项目发展部、发展管理部）；5.1.2.10.项目发展成本结算分析报告（牵头部门：合约商务部）；5.1.2.11.项目竣工验收报告（牵头部门：项目发展部）。5.2.房地产项目后评估报告的编制程序5.2.1.编制时间和后评估时点5.2.1.1.后评估报告一般应在房地产项目已经入伙、销售工作基本结束、竣工决算完成后开始编制，特殊情况（如销售不顺利等）在项目竣工入伙后6个月内开始编制；对于分期开发的规模较大项目，每期可独立编制后评估报告。5.2.1.2.项目后评估工作从发展管理部接到公司编制项目后评估报告的通知计起，3个月内完成。项目后评估报告编制开始日期为后评估时点。5.2.2.编制项目后评估报告的通知：当项目的开发和销售情况达到后评估要求的条件，各相关部门应及时搜集准备后评估所需的各种资料，在接到发展管理部的通知后开始项目的后评估工作。5.2.3.后评估报告的评审和备案：各部门完成后评估报告各自负责内容后，及时交付至发展管理部。发展管理部组织公司各部门参与会签后，报城市公司管理层对后评估报告进行综合评审，提出评审意见；同时进一步总结该项目开发中应吸取的经验教训和对未来项目运作的建议，并反馈给相关部门，后评估报告应报总部审批。5.3.房地产项目后评估原理和内容5.3.1.后评估原理：房地产项目后评估的基本原理是比较法，即通过对项目实施全过程的回顾、分析，全面总结项目开发管理经验，并将项目竣工入伙后各项指标的完成情况和实际效果与决策时的目标相比较，从中找出差距、分析原因、提出改进措施和建议。5.3.2.宏观经济及房地产市场的演变情况是后评估工作的出发点。项目发展期间当地宏观经济形势和房地产市场的发展状况是后评估项目所依托的市场环境，是项目后评估工作的出发点，在后评估报告中应简明扼要地对项目发展期间当地经济发展和房地产市场演变情况加以回顾，并对可行性研究阶段和项目销售阶段的房地产市场状况进行对比分析，深入