第三讲建设工程项目“代建制”的操作程序3.1代建项目的委托3.2代建人的选择3.3代建合同及其管理3.4代建项目前期管理3.5代建项目建设实施阶段管理3.1.1政府投资项目代建制的工作程序北京市代建手续的办理流程图4.代建单位依据项目建议书的批复及招标文件，进行可行性研究并编制可行性研究报告报发改委审批；发改委批复可行性研究报告后，代建单位进行勘查、功能设计、方案优选等前期准备工作，并编制出初步设计，报发改委审批；发改委会同规划、建设等部门，对政府投资代建项目的初步设计及概算投资进行审核批复后，作为代建单位的总概算使用；5.代建单位按基本建设程序，进行规划申报，办理开工手续，组织项目施工建设。代建单位按照国家和地方有关规定，对项目施工、监理和重要设备材料采购进行公开招标，并严格按照批准的建设规模、建设内容、建设标准和概算投资，进行施工组织管理，严格控制项目预算，确保工程质量，按期交付使用。严禁在施工过程中利用施工洽商或者补签其他协议随意变更建设规模、建设标准、建设内容和总投资额。因技术、水文、地质等原因必须进行设计变更的，应由建设实施代建单位提出，经监理和使用单位同意，报发改委审批后，再按有关程序规定向其它相关管理部门报审；6.政府投资代建制项目建成后，必须按国家有关规定和《项目代建合同》约定进行严格的竣工验收，办理政府投资财务决算审批手续，工程验收合格后，交付使用单位；7.政府审计、稽查部门对项目建设进行全过程监督审计和稽查。3.1.2代建人的资格天津市建设工程项目代建管理试行办法上海市市政工程建设管理推行代建制试行规定重庆市政府公益性项目建设管理代理制暂行办法奥运工程建设项目代建制管理办法（试行）浙江省代建单位资格评审暂行办法（三）有固定办公场所，人均使用面积不少于6平方米；（四）专职从事工程管理的技术人员除满足国家有关规定外，还需配有高级经济师、注册会计师、注册造价师、注册监理师、注册结构工程师若干人；（五）有完善的组织结构，健全的管理制度和必要的技术装备；（六）有严格的质量管理体系和制度，已通过ISO9000族质量管理体系认证的从优；（七）从事过同类项目建设的管理经验，无不良纪录；（八）行政或技术负责人，具有高级技术职称和注册咨询工程师（投资）执业资格，从事工程咨询相关业务不少于10年。3.1代建项目的委托3.2代建人的选择3.3代建合同及其管理3.4代建项目前期管理3.5代建项目建设实施阶段管理3.2.1业主选择代建人的方式《中华人民共和国政府采购法》规定：符合下列情形之一的货物或者服务，可以依照本法采用单一来源方式采购：1.只能从唯一供应商处采购的；2.发生了不可预见的紧急情况不能从其他供应商处采购的；3.必须保证原有采购项目一致性或者服务配套的要求，需要继续从原供应商处添购且添购资金总额不超过原合同采购金额百分之十的。3.2.2代建人招标选择3.2.3评标规则的制订◆价格评审（成本——竞争力测定）（1）评审对象（2）价格评审方式◆评分方法与评分权重设置原则（1）评分方法：综合评分法（2）原则：技术评审为主，价格、商务评审为辅技术评审（充要条件）；价格、商务（必要条件）◆评标监督机构的设置3.1代建项目的委托3.2代建人的选择3.3代建合同及其管理3.4代建项目前期管理3.5代建项目建设实施阶段管理代建合同是建立业主和代建单位委托关系的法律依据，它应该对政府投资项目中各方应承担的权利和义务，风险的分担等作出具体的规定。目前没有统一的委托代建合同文本。北京市继《北京市政府投资项目代建制管理办法（试行）》后，为增强政府投资代建制项目的规范性和可操作性，又颁布了《北京市政府投资建设项目委托代建合同（示范文本）》。3.3.1代建合同主体及其相互关系3.3.2代建合同的框架设计3.3.3合同价格分类成本加固定百分比酬金合同成本加固定数额酬金合同成本加酬金和奖金合同成本加酬金最高限额合同3.3.3.1总价合同2.可调总价合同C=a·C0业主：承担物价风险承包商：承担工程量风险3.3.3.2单价合同C评标=∑(mi估计·μi)业主：承担工程量风险可提前招标结算简单承包商：承担单价风险内容报价方案12.纯单价合同3.3.3.3成本加酬金合同实际成本实报实销按实际成本加一定比例管理费和报酬业主控制总投资很困难需加强成本控制承包商毫无风险对业主相当不利2.成本加固定数额酬金合同3.成本加酬金和奖金合同1)酬金尽可能比例小2)奖金成本工期质量3)承包商主动降低成本4.成本加酬金最高限额合同3.1代建项目的委托3.2代建人的选择3.3代建合同及其管理3.4代建项目