房地产的节税技巧与策略一、引言国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税[2003]16号国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知国税发[2005]89号（1）2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税（2）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续（3）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税（4）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间概括国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知（财税〔2006〕75号）2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税概括国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知财税〔2008〕174号自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。概括美国的税收政策基本不变，要变就变得大家明明白白、心里有底。案例:1995年的美国预算大战（二）税收观念差异：中国人和美国人中国人对税收和死亡的认识模模糊糊，活着埋头挣钱过日子，死了留下遗产传世代。美国认为税收和死亡同样不可避免，活着挣钱纳税过日子，死了甩掉遗产进天堂。中国人在美国逃税美国中央情报局和美国财政部联合清查，在美来历不明的非法财产居然达到20亿美元以上，美参众两院一致决定:永久冻结四大家族在美非法财产和在美银行保险库里来历不明的古玩、字画、珠宝、黄金，补清偷税金额和罚款。（三）对房产升值的不同感受——中国人和美国人1、美国人的居住烦恼2、美国人的住房心愿3、美国人的迁居现象（四）中国的房地产税费体系1、中国的18种税2、中国的10+1种房地产税费现行税费18+1个涉及房地产的税费11个，即营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、土地使用税、印花税以及契税、耕地占用税我国的房地产税费集中在取得和转让环节美国的房地产税费集中在保有环节我国目前的房价构成中建筑成本占30%税费及房产商利润占到70%在一级市场的房产价格中税费大约是30%-40%（五）相关议题1、物业税和遗产税的开征问题2、房地产的节税方法3、土地出让金与遗产税二、物业税和遗产税的开征问题（1）房价快速上涨（2）居民财富过多的向不动产聚集（3）居民财富差距进一步扩大（4）房地产业的抢地圈地、利益勾结现象（5）地方政府对土地出让金的依存（6）地方财政缺少以房地产为税基的持续性的财政收入2、物业税的反对观点2006年，上海财经大学公共管理学院胡怡建教授从中国和美国之间存在的文化、宗教信仰、收入控制等方面的差异阐明我国的财产税不该和美国趋同，即我国不应该急着开征物业税。财政部长谢旭人在2009年全国财政工作会议上提出了新的税收研究方向——环境税。小结就短期来说我国开征物业税的可能性不大，中国人可能继续过“买不起房子住得起房子”的日子。（二）遗产税的开征问题1、我国遗产税的设计（2）1994年的税制改革在1994年的税制改革中，遗产税被列为拟开征的税种之一。（3）1995年的远期规划1995年遗产税被写入《国家“九五”计划和二○一○年远景目标》纲要。（4）1997年写入党的报告1997年12月党的“十五大”报告中指出：调节过高收入，完善个人所得税，开征遗产税等新税种。（5）2004年拟订了遗产税草案草案规定规定应征收遗产税的遗产包括被继承人死亡时遗留的全部财产和死亡前五年内发生的赠与财产。遗产税的免征额为二十万元。遗产税按五级超额累进税率表计算征收，最低税率40%。2、主张遗产税的主要观点（2）消除世袭贵族鼓励勤奋劳动。（3）促进信息制度的建立开征遗产税可以推动个人信息制度的建立。（4）形成一个政策调整期从政策学角度出发，中国的富豪还很年轻，现在出台遗产税可以产生一个缓冲期，可以减少社会动荡。（5）增加财政收入2004年有人推断遗产税可能带来的财政收入：在中国高收入群体中，资产总量