安徽天蕴房地产开发公司宿州开发区项目市场分析及项目开发操作建议目录第一部分市场解构第二部分客户分析第三部分产品建议第四部分价格建议第五部分营销通路第六部分营销推广第七部分、产品规划设计建议第八部分、建筑设计第九部分、景观环境设计第十部分、基础设施配套设计第十一部分、形象系统设计第十二部分、物业管理服务引言对于天蕴康城项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《天蕴康城项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。本次建议，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。建议将“用心、品位、感动宿州”作为天蕴.康城项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动宿州”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。策划目的1．树立产品品牌，体现天蕴康城项目的三个价值：中心区——宿州开发区文化核心区域和未来新商业中心区；升值空间——天蕴康城及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利去化。3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。策划思路第一部分市场解构基本描述宿州，位于HYPERLINK"http://www.cts2008.com/mudidi/index.asp?ProvCity=10023"\t"_blank"安徽省北部。公路、水运、航空多种方式组成宿州四通八达的交通网络。铁路有京沪、陇海两大干线纵横全境，符夹线在市内腹地迂回，沟通京沪、陇海、京九铁路，并拥有数条煤炭铁路专用线；新汴河水道入洪泽湖抵长江入海；国道104、206、310、311线以及合徐高速公路、连霍高速公路纵横贯穿其中；规划中的京流高速铁路也将从宿州市穿越；徐州观音机场距市区仅70公里。；宿州市自然资源丰富，名特产品众多。境内平原广袤、沃野千里，气候适宜，生物繁茂。平原面积8897平方公里，占全市总面积的91%，耕地997.79万亩，占地总面积的67.97%。地下矿产资源丰富，煤储量约为60亿吨，是两淮煤田的重要组成部分；黄口油田石油预测储量达20亿吨以上；宿南煤层气已探明储量达3000亿立方米；大理石储量4000万立方，居全省之首，花色品种达20个以上。灵璧奇石为中国“四大奇石”之一。；项目介绍1．地块四至北面：北面为外环南路，与钢材大市场仅一路之隔；西面：西面紧临运粮河；东面：东面为206国道；南面：南面为污水处理厂；2．主要规划指标土地面积：27.49公顷。用地性质：住宅用地。总建筑面积：372331平米。容积率：1.35。3．地块周边规划项目所处位置为开发区，是未来宿州城市发展的新核心地段。项目紧邻外环南路及206国道。4．周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高该地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升；项目距市中心相对较远。需在项目建设过程中由开发商自建或与工交公司协商开通不低于2条的工交线路，将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显，紧靠206国道，向南可达蚌埠，向西可直到达合徐高速；教育、医疗等社会配套严重不足。其他配套设施现状；医院：项目向北有宿州市第二人民医院。娱乐：项目周边欲建五星级酒店。景观：项目西面是运粮河。5．环境分析：区域环境：地块位于政务新区，火车站广场附近，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。居住环境：地块所处区域为开发区，交通条件便利通达，但生活配套很不完善，临近外环及206国道对居住条件有噪音污染等方面的负性影响。景观环境：项目西边有运粮河，经过改造后将享有景观优势。商业环境：项目北面的钢材大市场将会给本项目制造一些商业氛围，但同时在项目的整体感觉上档次不高。本项目建成后将制造一定的高品