热点高房价城市房产税扩围预期增强重点在于出台时机及征收方案近期，房产税试点扩围传闻四起，特别是5月国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”。我国自2011年起在上海、重庆两地对个人住房进行试点征收，至今已逾两年，近日中国指数研究院在总结两地试点效果的基础上，对近期动态及未来走向进行分析、展望。1.试点效果评述：短期成交量明显下降，中长期需求释放弱化政策影响；作用在于稳定市场预期而非直接影响房价（1）沪渝两地试点方案对比2011年1月，代表调控进一步加压的“国八条”出台后，上海、重庆两地房产税试点方案应声落地：上海：仅针对新购住房且有较多减免，税率相对较低。上海仅针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征）。税基为交易价格的70%。税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×单价×70%×税率。重庆：除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度大。重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。前两类住房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。应纳房产税税额=应税建筑面积×单价×税率。从两地方案可以看出，与国外面向普遍住宅对象持有者征收不同，上海、重庆目前试点政策均存在一定局限性，上海仅针对新购房屋，并未对存量房屋征收，而重庆的征收对象范围则相对较窄，主要针对高档住房。也正是因为上述存在的局限性，在执行试点后的市场反应来看，短期内受预期影响成交量下降较为明显，而放之全年则与其他同类城市差别不大。（2）短期影响：试点后当季度成交量降幅大于其他同类城市，价格未现明显差异在试点房产税后的2011年1-3月，上海商品住宅月均销售面积较2010年四季度下降57%，下降幅度在一线城市中居首（北京、深圳、广州同期成交量变化分别为-41%、-32%、4%），而重庆市1-3月月均成交量46%的降幅更是明显高于成都、天津、沈阳等二线城市。从销售价格来看，试点后两地并未出现明显跌幅，2011年1-3月上海市商品住宅销售均价较2010年10-12月小幅下跌4%，降幅小于广州；同期重庆市商品房销售价格仅下跌1%，价格变化总体平稳。（3）中长期影响：短期被抑制需求逐步释放，价格受房产税影响不大由于“国八条”调控加码，2011年一线城市商品住宅销售面积均呈现同比下降，其中上海市（不含保障房）同比降幅为26%，其他一线城市降幅在8%-33%的范围内；进入2012年，随着热点城市市场的全面回暖，上海市全年销售面积同比增长29%。而重庆市在2011年同比大幅下降31%后，2012年即以46%的涨幅领涨二线代表城市。可以看出，无论是针对新增住宅的上海方案或是针对高端住宅的重庆方案，均未对市场产生持久影响，在经历短暂的成交回落后，2012年两地成交量均呈现较大幅度的增长。2.近期动态：年内扩围预期再度增强，热点一二线城市为首选；试点方案能否突破成为关键部委接连表态，地方传闻不断，年内扩围似成定局。“国五条”细则中提出个人住房信息系统联网工作的时间节点计划，而住房信息系统的完善将是房产税全面实行的技术基础之一。在房地产市场上涨压力依然巨大、国五条调控加压的背景下，房产税扩围预期再度加强。我们认为，在“国五条”为调控加码的背景下，房产税试点的城市将重点选择调控下供需矛盾依然趋于紧张、房价上涨压力较大的一、二线城市，如深圳、杭州、南京等，此类城市市场热度能否得到控制将决定进一步扩围的时机；而此前一度热传的湘潭等城市，由于市场变化相对平稳，若非试点方案有所突破，开展试点的可能性将相对较小；从试点方案来看，目前趋势将仍以增量为主，但未来会从增量逐步扩展到存量，税率也会由目前的0.5%左右逐渐有所提高。3.展望：房产税意在长效调控，不应过度期望短期效果；地方政府土地财政困局难解，税制改革是关键（1）房产税意在调节长期市场，不应过度期望短期调控效果2012年贾康所长曾提到，“房产税的目的并不是唯一地为了打压房价，它实质上是以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆，来形成多种正面效应，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。这一改革也是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分。”房产税作用在于更有效地调节市场供需结构，而非单纯抑制需求；在于保障市