2011版的楼市“博弈大戏”很给力！2011版的楼市博弈大戏很给力【作者:赵晓、李慧忠】为什么《三国》在华夏文明中脍炙人口、经久不衰呢？因为它讲制衡、重谋术，是复杂的三重博弈！从某种角度看，中国的房地产业也是很有魅力的？因为它是复杂的多重博弈，有嚼头儿！中央政府、地方政府、金融机构、购房人（包括投机者）、房地产中介公司等等，都是这场博弈大戏的角儿！当前，正上演的2011版的楼市博弈大戏，很是给力，值得关注！当前，不少判断认为新国八条后，楼市可能向下，价格已出现下行趋势，但透视房地产博弈的多方表现，未来中国房地产市场的走势也许并不会是一个简单的直线条，而仍将是复杂的波动。重拳频出的中央政府和移花接木的地方政府房地产问题已经不仅仅是经济问题，现在或多或少涂上了政治的颜色！2012年将召开18大，本届政府的谢幕无疑需要通过房地产的有效调控来赢得掌声，而下届政府的升帐无疑也需要借房地产的有效调控来立威！这使得2011年没有选择，只有将调控进行到底。正是在这样的大背景下，中央政府在短短一年左右的时间密集出台了一系列调控政策。从2010年年初的国十一条到4月的国十条，以及9月底多部委联合调控房价，中央政府分别从提高首付比例、信贷政策、限购令、存款准备金率等多个角度加以调控，但结果仍不令人满意，房价不降反升。2011年一季度全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%；全国商品房销售面积1.76亿㎡，同比增长14.9%；全国商品房销售金额1.02万亿元，同比增长27.3%；房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款3837亿元，增长4.4%；利用外资144亿元，增长45.2%；自筹资金7126亿元，增长27.2%；其他资金8161亿元，增长18.7%。仅4月18日至4月24日全国35个城市中有17个城市量价齐升，21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨。其中，杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市成交，上海成交涨幅也超过30%。如此调控答卷的结果只有一个，那就是紧随疯狂市场之后的便是新一轮的更严厉的调控政策！中央派往各地的督察小组前脚刚走，一些地方政府便逆势而为。例如天津的限购令在各种压力下不得不把郊县纳入限购范围后，政策解读时将办理纳税证明的期限延至从买房之日开始计算有一年证明即可，尤其是滨海新区，如果不折不扣的执行调控政策，滨海新区如此巨大的供应量将消费哪家？所以只能一边推行限购、另一边保留蓝印户口。说到底，中央政府与地方政府关于房地产的博弈，其根源在于当前的税收制度。增值税、消费税、营业说和所得税是我国最重要的四大税源，其中增值税的75%归中央、25%归地方；消费税全归中央；所得税的60%归中央、40%归地方；营业税中铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的部分归中央政府，其余归地方。换言之，可以放在台面上的阳光收入基本上被中央拿走，地方政府往往以此为挡箭牌来维系土地财政。正是由于财力的分配不均，地方政府又要打鬼子、又不给军饷，使其成为房地产市场中的重要参与者，球场的裁判直接下场踢球。所以，以往的调控政策总是雷声大、雨点小，地方政府总是耍小心眼！以天津为例，2010年10月份出台的限购令，其限购的范围仅仅是本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房，市内六区的成交量仅占全市成交量的30%左右，投机空间有限，加之政策所言新购并未提及目前已拥有房产数量，所以限购令的效果甚微！这样即响应了中央的号召，又不损害自身的利益。2011年的调控将不同以往！可以从两个维度展开分析：第一、从政治和经济的角度分析。从政治角度分析，新一届政府即将上任，所谓一朝天子一朝臣，为了防止政令出不了中南海的窘境，地方政府官员确实面临去留的问题，所以急于和中央拉关系。从调控政策而言，中央首令地方政府制订房价调控目标，同时国务院2月24日要求地方签订保障房建设军令状，今年要求建设1000万套保障性住房时硬任务，否则将进行约访问责！从经济角度，中央也切实为地方财政考虑，如果扔掉土地财政这条拐杖，地方政府钱从哪里来？房产税或许是中央正在摸索的一条路。上海和重庆作为中国一线城市和二线城市的代表，如果试点成功，房产税很可能在全国范围内推广。当前还处于试点区，只起到投石问路的作用，所以调控范围和力度都有限，但它是一个方向！第二、从供给与需求的角度分析。从供给角度而言，政府加大保障房建设，努力营造低端有保障、中端有支持、高端有市场的格局。2011年1000万套保障房建设军令状的签订和重点针对高档别墅的房产税试点便是佐证！从需求而言，二套房贷比例调高到60%、加强版的限购令等对需求有一定的打压作用，而且力度较大。以