项目背景目前，全威海市60岁以上老年人口达49.05万人，占户籍人口总数的19.3%。据测算，到2015年，全市60岁以上老年人口将达55.9万人，占户籍人口总数的比例约上升至22%，80岁以上老年人口将达10万人，占老年人口的比例约为18%，65岁以上空巢老人将达40万人，空巢率超过70%。人口老龄化的严峻形势将对社会保障、养老服务、劳动力供给、产业结构调整、社会管理、文化建设、代际关系等方面带来重大影响，做好新形势下的老龄工作是当前和今后一个时期的一项重要而艰巨的任务。威海城镇现在建有敬老院和老年公寓80多家，可以容纳约7000人入住，只能为不到2%的老人解决养老问题，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，威海的老年市场潜力还是相当大的。很多敬老院和老年公寓由于建设的年代比较早，配套设施不完善，可容纳入住的老人数量比较少。建筑功能落后，建筑结构不合理，设施陈旧，水、暖、电等外网老化严重，室内生活环境较差。按要求应配备的浴室、食堂、供热设施、污水排放处理设施、治疗康复中心、娱乐中心等项目，或缺失，或陈旧，部分早已超过使用年限，经常发生故障，已无维修使用的价值。因此，就老年公寓目前的发展现状，已远远不能满足更多老人的需要，不能适应新形势下发展要求。为了更好的改善老年人的生活条件，提高其生活质量，保证其健康快乐生活，盛泉集团根据老年事业现状和长远发展规划，计划建设1所集收养、康复、休闲为一体的多功能、社会化、开放式的老年公寓，其主要工作职能是收养城镇中老人等。项目科学技术内容项目选址情况项目位于荣成市虎山镇工业园，当地环境优美，气候适宜老人居住。荣成市是一座生态化海滨旅游城市。这里三面环海，风景秀丽，空气清新，气候宜人，绿化美化水平、环境质量指标均处于全国领先水平，是我国一个国家卫生城市、首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家文明城市，被联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例”城市。项目地块周边是辽阔的田野，住宅周围的环境优美，空气清新，适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。项目地块周边道路畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入有公路，满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。公寓地处中纬度，属于北温带季风型大陆性气候，四季变化和季风进退都较明显。与同纬度的内陆地区相比，具有雨水丰富、年温适中、气候温和的特点。另外，受海洋的调节作用，又具有春冷、夏凉、秋暖、冬温，昼夜温差小、无霜期长、大风多和湿度大等海洋性气候特点。历年平均气温12℃，历年平均降水量730.2毫米，历年平均日照时数2538.2小时。项目地块规模大小适宜，大概有1000亩左右，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、社团活动、社群文化、对外交往、家政服务、终极关怀，需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有这样规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。（二）项目规划本项目包括养老休闲园、观光采摘园、民俗旅游园、农家乐及养生休闲区等。其中养老休闲园约8万平方米，农家乐四合院0.5万平方米。露天采摘园占地700亩，其中果树类占地400亩，果蔬类占地300亩。图1：老年公寓的总体规划（三）室内外具体的规划在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。1、环境要园林化幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。2、公建设施要高比例化配套要完善化公寓配有完善的医疗保健、超市、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。3、设计要人性化平面设计要方便老人出行，不宜有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围要保证充足的阳光入室，空间通透，楼道两侧要有扶手，每间隔一定距离应设休息坐椅；室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。4、生活要智能化配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。5、户型要合理化充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在40～60㎡左右。户型设计要个性化、合理化。6、社区规划特征项目占地1000亩，规划建筑总面积12万平方米，低密度、低容积率、高绿化率。7、产品功能组合产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”