房地产企业取得土地该如何计算契税小税种大风险.【老刘说税】就契税、房产税、印花税、城市土地使用税、土地增值税等进行全面系统解析,教你依法纳税、合理筹划、用好政策、用足政策、利润最大、税负最低!房地产企业取得土地该如何计算契税【本集提示】招拍挂后以房屋补偿形式给原居民契税该如何计算?招拍挂取得同时现金支付青苗补偿费又该如何计算契税?招拍挂后获得财政局土地价款返利契税如何计算?由于政策性搬迁房地产企业原开发用地置换新土地是否缴纳契税?通过股权收购获得土地是否缴纳契税?取得工业用地变更为房地产开发用地补缴出让金该如何计算缴纳契税?一、招拍挂后以房屋补偿形式给原居民契税该如何计算《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定:出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益.以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内.此规定要求,招拍挂出让金要计算缴纳契税,同时以拆一还一等形式补偿给原业主的房屋属于补偿费,补偿费也应计算缴纳契税.例如1:甲房地产企业通过招拍挂取得一块土地,向国土局缴纳土地出让金100000万元,通过招拍挂条件约定,房地产企业将来要用20000平方米的房屋补偿给原居民.按补充协议约定,拆一还一需要现金补偿的,每平方米补偿现金1万元;不要现金用房屋面积补偿的,按拆一还一等面积补偿.因此每平方米房屋约等于现金1万元,结果村民选择补偿房屋,因此补偿给原居民的20000平方米合计等价现金20000万元.房地产企业取得土地实际支付给国土局的100000万元与等价房屋作价20000万元,均属于取得土地的价款.按财税【2004】134号规定,契税计算金额=(100000+20000)*契税税率,假设当地政府规定契税税率为3%.最后房地产缴纳契税120000*3%=3600万元.例如2:甲房地产企业通过招拍挂取得一块土地,向国土局缴纳土地出让金100000万元,通过招拍挂条件约定,房地产企业将来要用20000平方米的房屋补偿给原居民.按补充协议约定,拆一还一需要现金补偿的,每平方米补偿现金1万元;不要现金用房屋面积补偿的,按拆一还一等面积补偿毛坯房作价9000元,房地产企业再按每平米支付现金1000元给村民.结果村民选择补偿房屋,企业因此每平方米向原居民补偿合计1万元,因此补偿给原居民的20000平方米合计等价现金20000万元.契税计算金额=(100000+20000)*契税税率,假设当地政府规定契税税率为3%.最后房地产缴纳契税120000*3%=3600万元.例如3:甲房地产企业通过招拍挂取得一块土地,向国土局缴纳土地出让金100000万元,通过招拍挂条件约定,房地产企业将来要用20000平方米的房屋补偿给原居民.按补充协议约定,拆一还一需要现金补偿的,每平方米补偿现金1万元;不要现金用房屋面积补偿的,按拆一还一等面积补偿毛坯房作价1.1万元,村民要向房地产企业支付每平方米1000元,结果村民选择补偿房屋.企业因此每平方米向原居民补偿合计1万元,因此补偿给原居民的20000平方米合计等价现金20000万元.契税计算金额=(100000+20000)*契税税率,假设当地政府规定契税税率为3%.最后房地产缴纳契税120000*3%=3600万元.二、招拍挂取得同时现金支付青苗补偿费又该如何计算契税同理,(财税[2004]134号)规定:出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益.以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内.房地产企业取得土地向国土局支付土地出让金100000万元,向原村民支付青苗补偿费20000万元,房地产企业取得土地应当缴纳契税=【100000+20000】*3%=3600万元.三、招拍挂后获得财政局土地价款返利契税如何计算例如:甲房地产企业2016年12月5日招拍挂获得一块土地,招拍挂出让金120000万元.当地政府土地起拍价60000万元,目标能招拍挂80000万元,实际招拍挂当天最终竞价为120000万元,政府决定向招拍挂成功企业返利20000万元.甲房地产企业取得此块土地该如何计算缴纳契税呢?根据国税函〔2005〕436号规定:根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定,对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税.不