会计学2010年营销环境回顾与分析Part12010年楼市政策回顾1.2010年楼市政策回顾——主要政策梳理2010年楼市主要政策汇总以上可知：1、房地产政策调控内容逐渐细化，从开发商拿地之初到后期房价的调整，调控政策的针对性越来越强；2、房地产调控手段愈加多样化，从78家房企退出房地产市场到拟定开征物业税，调控政策在用各种办法干预房地产市场；3、房地产调控力度逐渐加大，从提高首付比例到差异化利率，使房地产市场变得愈加艰难。总之，2010年中央对房地产市场的调控呈逐渐收紧之势。1、需执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：长春市场界定标准：以家庭为单位，家庭成员名下有贷款记录即记作二套。2、差别化住房信贷政策。长春市场界定标准：从十一起长春外五县及外省客户必须提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明方可给予贷款。如贷款人户口工作均在外地，均按二套房记，首付50%利率涨幅10%。3、首套房房贷利率上调至8.5折，7折利率优惠全取消。长春市场界定标准：从10月中旬起，全市各银行陆续取消7折利率优惠。小结：长春房地产市场的政策落实情况执行严格。政策影响力的直接体现：1、差别化住房信贷政策：保利百合香湾客群中有相当大一部分人是外地户口，购房按揭手续无法提供，导致影响购房。2、首付比例提高政策：首套房首付比例提高至30%、二套房首付比例提高至50%，影响刚需客户和改善型客户。如中海凯旋门公寓开盘后大规模客户退房现象。3、差异化利率政策：对客户催签工作有一定影响。Part2市场情况分析长春市近年来土地供应总量：出让地体面积区间统计：长春市各城区土地供应比例：2010年1-11月长春楼市商品住宅成交量同比2009年1-11月下降30%。9、10月份长春楼市商品住宅成交量环比上涨32%,同比09年同期下降45%。2010年“金九银十”期间虽然销量有所增加，但相比去年同期明显缩水。2009、2010年楼市价格统计：2.市场情况分析——区域概览2.市场情况分析——经济随着长吉图上升为国家战略和长吉城际高速铁路的施工，长吉一体化正在加快。而二道区正处在长吉一体化的核心地带，服务好长春东部地区发展，特别是长春市和吉林市的发展成了二道区肩负的使命。二道区作为长吉一体化的先导区，已经融入到长吉图开发的战略中来，通过自身的发展辐射带动区域经济的大繁荣、大发展。而二道区自身的发展离不开物流集中区建设莲花山生态区打造的共同支持。项目北侧2公里处的北湖生态公园规划面积3.5平方公里，其中包括2.3平方公里的水域。水面中央会有一个1.2平方公里的湖心岛。目前，森林园内重点建设防风御沙沙林、经济林、景观林三个片区，防风御沙林已经开建了，预计两年后造林完毕，5年后整个公园整体建设完成。建成后，北湖生态公园将包含有8个功能片区：一是湖心岛有主题岛景观，包括三岛一堤；二是生态旅游区；三是生态滩涂带；四是景观居住片区；五是时尚文化休闲区；六是白领生活服务片区；七是影视文化休闲区；八是高档居住休闲区。2010年长春楼市总结：长春房地产市场上半年延续了09年旺销的态势，下半年在新政的影响下，客户观望情绪渐浓，中央调控政策的严格落实也使楼市成交受到了一定的阻力。出现了供应量大幅增长、成交量小幅下降的现象，房屋价格稳中有升。而且长春地方市场存在着大量刚性需求。因此，长春楼市在多方博弈中平稳向前。2011年长春楼市预测：依据对2010年土地供应面积和目前已动工土地面积的统计，预计2011年的商品房供应仍会增长，进一步加大供大于求的趋势；房价受中央调控政策的影响，预计2011年上半年滞涨，下半年反弹。Part3区域内竞品楼盘分析1、鲁辉·国际城项目概况：2、鲁辉·国际城2010年推广分析：3、鲁辉·国际城2010年推广总结：４、鲁辉·国际城2010年产品分析：５、鲁辉·国际城销售分析：６、鲁辉·国际城对我项目的影响：1、万科·蓝山项目概况：2、万科·蓝山2010年推广分析：3、万科·蓝山2010年推广总结：4、万科·蓝山销售分析：1、金色8里城项目概况：2、金色8里城销售预计：1、项目概况：2、亚泰·桂花苑2010年推广分析：3、亚泰·桂花苑2010年推广总结：4、亚泰·桂花苑2010年销售总结：Part42011年区域供货分析及对本案影响4.2011年区域供货分析区域项目概况4.2011年区域供货分析区域供货量分析4.2011年区域供货分析主要竞品产品周期分析4.2011年区域供货分析主要竞品2011年供应产品分析对本案利好因素Part12010年本案销售情况1.2010年本案销售情况——整体本案推售情况回顾：历次开盘情况回顾：历次开盘情况回顾：历次开盘情况回顾：历次开盘情况回顾：历次开盘情况回顾：B14、价格走势