上海未来三年商业地产发展预测前言：未来三年，预计上海宏观经济仍将保持稳定快速的发展，世博会举办时间逐步临近，相关区域将随之进入全面建设期，轨道交通建设也将进入全面建成期，根据规划，每年都将有多条线路建成开通，这些将成为商业发展的有力契机。而作为上海“十一五”产业发展重心的现代服务业的发展也将有力的推动上海写字楼市场的发展。在此背景下，本文分别从目前商业地产的市场发展，在建项目的情况、以及未来规划等多个方面加以阐述，力求对未来市场的发展动态有所反映。鉴于写字楼市场和商铺市场的显著区别，本文将整篇分为写字楼篇和商业篇，分别对不同产品的发展情况加以预判。力图全面的反映未来商业地产的发展走向。目录写字楼市场预测篇1．宏观环境……32．区域规划……43.土地与项目建设……54．写字楼销售与租赁供求分析……115.未来项目供应预测……156.甲级写字楼未来市场预测……197．总结预测……21商铺市场分析预测篇宏观环境……232．商业经营用房建设与市场供求……243．零售商业网点发展……294.未来规划……305.总结预测……40附一：关于次中心区销售型写字楼价格上涨过快的认识……42附二：关于规划与市场发展关系的认识……46附三：关于公司未来拓展计划的一点看法……52写字楼市场预测篇1.宏观环境1.1宏观经济房地产发展与中国经济的走势息息相关，经济周期对写字楼的影响更为显著，投资者对于中国未来宏观经济走势的预测看好。从历史发展进程看，1998-2006年我国经济高速发展，GDP增速超过9%，房地产业发展与之相一致，也获得高速的发展。国内外不同权威机构对中国经济的发展；在中国经济向好的大背景下，投资者信心高涨。上海市作为全国的经济重心和金融中心，房地产经济的持续走强是不可避免的。1.2奥运和世博效应在2008年奥运会大背景下，写字楼供应量增加是必然趋势。2010年世博会将在上海召开，为迎接世博会的来临，从2004年到2010年对上海的总投资额将超过300亿美元，巨大房地产商机吸引国内外投资者的眼球，世博效应带来国内外投资者对于写字楼物业的追加投资。1.3市政规划和服务化进程的推动。上海市正在实施“退二进三”战略，2005年初，出台的《上海加速发展现代服务业实施纲要》指出，在中心城区规划建设12个各具特色的现代服务业集聚区，未来市中心将有更多的专业服务类和金融类的公司集聚。政府的市政规划客观上推动写字楼的投资，上海市作为与国外贸易往来的重要窗口，随着服务化程度的推进，电信服务业、银行保险、不动产服务和现代物流等现代服务业获得良好的发展，对于商业和办公楼宇的需求将大幅增加，服务化需求拉动办公物业的不断发展。1.4开发模式向业务多元化转型。由于国内房地产开发企业基本上是从住宅物业起家，现阶段由于国家加大对住宅市场的宏观调控力度，住宅市场成交量萎缩。而业务向多元化转型可以有效缓冲市场波动的风险，增加企业的营收。所以部分企业开始拓展投资回报率较高的商业地产业务，由单一住宅业务向水平多元化转型。部分开发企业对写字楼业务的进军，客观上造成写字楼供应总量的增加。1.5小结在宏观环境持续向好、投资热情高涨的情况下，未来几年内，预计写字楼市场仍将处于上升周期。2.区域规划围绕上海现代服务业发展的要求，提出了“现代服务业集聚区”的概念，目的是使各个区域在举办世博会的大背景下，在新一轮市政建设的大环境下，能更好的利用自身的条件与比较优势，形成各具特色的商务集中区，从而为上海现代服务业的发展提供服务。根据“十一五”规划，未来上海将形成“二横一纵”的3条集聚带。即：——黄浦江现代服务业集聚带，以黄浦江两岸开发及举办世博会为发展契机。——苏州河现代服务业集聚带，结合苏州河两岸的老厂房、老仓库进行开发，发展创意产业等。——延安路到浦东世纪大道以宾馆业、商务楼宇为主体。中心城区突出强势产业依托区位优势和产业基础，突出强势产业，重点规划建设12个现代服务业集聚区：1)外滩陆家嘴金融贸易区2)浦东世博－花木国际会展集聚区3)张江高科技创意文化和信息服务业集聚区4)西藏路环人民广场现代服务区5)淮海中路国际时尚商务区6)南京西路专业服务商务区7)徐家汇知识文化综合商务区8)虹桥涉外商务区9)北外滩航运服务区10)江湾－五角场科教商务区11)长风生态商务区12)闸北不夜城现代交通商务区根据以上现代服务业发展规划的要求，未来上海中心城区写字楼建设将主要向这些区域引导发展。而各个区也围绕市重点规划区域根据自身环境特点相应地制定了整体开发规模与时间节点，一些具有较好开发条件与潜力的区域未来将有望逐步成为市场热点。如浦东在陆家嘴东扩的背景下，其在写字楼市场