商业地产布局的技巧一个商业项目启动后，常常会出现在同一个楼层的不同的区域或者是不同楼层之间“人气”冷热不均的现象，从而造成各个行市之间的经营状况好坏不均。严重时会使得整个项目因此而出现有场无市，导致项目开发失败的严重后果。造成这种局面的原因有很多种，但是其中有一个原因就是没有很好得解决商业布局上的“均好性”问题。商业地产的“均好性”主要是指各商业业态之间、不同品牌产品之间、以及内部商业布局等方面的平衡性以及协调性。“均好性”处理得好，可以达到各行市、品类之间的相互带动和相互促进的目的。以此提升项目整体均衡健康发展。根据以往运作商业地产项目的经验，要解决好“均好性”问题，主要应从以下几个方面着手：1、根据定位要求，做好硬件规划，设计出合理的内部动线，这是确保项目“均好性”的基础。在进行硬件的规划时，我们应当根据项目周边交通状况、规模的大小以及业态要求，充分考虑消费者的购物习惯，通过天井、景观、自动扶梯、观光电梯等的合理配置与组合，设计出合理的动线。使得消费者可以很方便和从容得到达每一个区域，避免出现规划不合理产生过多的“死角”和死面的情况，甚至严重者把整个卖场设计得像个“迷宫”，不要说购物，进去一次很难转出来，很大程度上影响了消费者再次光临的热情。因此，在设计内部动线时，我们一定要站在消费者的角度考虑问题，将动线按照“主次清晰、横平竖直、方便快捷、布局均衡”的原则进行合理地安排和设计。2、在招商组市时进行合理的业态组合。受不同业态的消费特点的不同所决定，有些业态很容易吸引人气，而有些业态并不能产生带动人气的效果。这就要求我们在进行业态定位和业态搭配时，应当根据各自的消费特点进行合理的安排，将容易吸引人气的业态进行均衡的布局，使之可以形成对整个项目的带动作用。避免出现人为因素所造成的冷热不均的状况。3、在招商组市时对不同品牌的商品以及同类商品的规模进行合理的安排。品牌产品无论从规模上，还是从形象上以及消费者的认知度上都可以产生良好的带动作用，容易形成人气。因此在品牌店的安排上也应尽可能得做到布局的均衡性。其次是对于不同的产品的数量也应当根据竞争的需要或者是消费量的大小进行合理的安排，过多或过少都会对项目的“均好性”产生影响。对不同品牌商品或同一类商品的数量的安排，就是不同的主力店与次主力店以及一般商业之间的一个比例配比的过程，这个比例搭配，在考虑总体最高回报的前提下，要实现三者之间的均衡性。4、几个具体的操作技巧：1）在硬件设计过程中，如果出现了一些“死角”、“死面”的情况无法避免时，一定要通过清晰地导购系统或灯箱广告系列形成鲜明的引导作用，进行一定的弥补。2）断头路“可以通过在墙面上安装镜子或广告导购牌的方式进行处理。3）对于硬件规划中出现的比较偏僻的角落，在后期的招商组市过程中应当通过进行特色商品或特色店的形式予以弥补，从而达到吸引人气的效果。即能否通过后期招商组市过程中的合理安排达到对硬件规划不合理的一些地方进行完善，这是对招商团队专业水平和能力的最好检验。如何让商铺人流最大化一、商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。1、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4：1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4：1的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。2、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。以某个商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位110个，其中一层