“世豪大厦”土地一级开发项目项目建议书代可行性研究报告第页共NUMPAGES40页“世豪大厦”土地一级开发项目项目建议书代可行性研究报告第页共NUMPAGES40页目录项目总说明项目背景与项目建设的必要性土地市场分析项目建设选址及建设条件项目实施方案项目实施进度项目对环境的影响项目总投资估算和资金来源落实情况项目二级开发经济效益评价社会效益和经济效益风险分析及防范结论第一章项目总说明北京市正处于城市化的快速发展时期，各类建设用地的需求量和可供应量之间的矛盾将日益突出，与此同时城镇内部存在大量闲置和低效率利用的土地，盘活城镇内部存量土地和置换城镇内部低效率利用的土地是解决城镇建设用地需求的有效途径。为此，北京市通过机制创新，建立了市场经济条件下的土地收购储备制度，为促使城镇内部存在的大量存量和低度利用的土地进入市场流动，增加城市化进程中建设用地的有效供给量，解决建设用地需求量与可供量之间的矛盾开辟了新的途径。为了大力推行土地储备制度，加快海淀区整体的城市化进程，北京市土地整理储备中心委托北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司作为土地一级开发的主体，对海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目用地进行一级开发后，纳入政府储备库，以招标、拍卖、挂牌的出让方式向市场供应土地。目前项目已进入立项申报和可行性研究审批阶段，根据北京市发展和改革委员会关于对建设项目申报立项的有关规定，在经过对该项目地块的深入调查和研究后，现对海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”土地一级开发项目进行可行性分析，并编制研究报告。一、项目概况（一）区域分析海淀区“世豪大厦”项目位于海淀区东升乡皂君庙村，拟建设为高档的综合类建筑。海淀区位于北京市西北部，面积426平方公里，人口224万，辖22个街道，1个镇，10个乡。海淀区是著名的高新技术产业区，形成了最浓厚的高科技商圈。区内的电子产业龙头如中国电子产业集团、中国电子大厦、普天集团等中国500强企业。区内的IT业龙如联想集团、神州数码、汉王科技、北大方正、清华紫光、清华同方等。区内的网络产业龙头如新浪、搜狐、百度、腾讯、雅虎等网络霸主。区内的电信产业龙头如大唐电信、中国移动、中国网通、法国电信等电信业巨头。海淀区是著名的文化教育区，形成了文化产业圈。主要有北京大学、清华大学、中国人民大学、北京外国语大学、中央民族大学、北京理工科技大学、北京航空航天大学、北京科技大学、北京地质大学、北京农业大学、中国政法大学、中央财经大学等全国知名院校73所。此外名商大厦周边聚集了众多的国家级科研机构，主要有联想研究院、中国科学院计算机技术研究所、中科院物理研究所、北京技术交易促进中心、中国科学院遥感卫星地面站、北京科兴新材研究所、中国科学院微生物研究所(西楼)、航天工业总公司五零二研究所、中国科学院动物研究所、中国科学院北京建筑设计研究院、农科院、中国企业发展研究中心、国家气象局等170所各类研究院所聚集于此。海淀区是著名的风景旅游区。区内名胜古迹众多，如：颐和园、圆明园等。园林风光宜人，旅游资源丰富，人文环境十分良好。新世纪，海淀经济将以知识型经济为主导方向，以发展高新技术产业为核心，以旅游资源为补充。大规模的开发建设中关村科技园区等重大举措及北京2008年奥运会，将为发挥海淀优势提供更大的发展空间。东升乡位于海淀区东部，中关村科技园区核心区内。东升乡辖区面积54.6平方公里，乡村人口9822人。乡政府辖塔院、八家、清河、马坊、小营5个村委会。2001年12月28日，东升地区办事处正式挂牌成立，行使街、乡两种职权。东升像是“全国乡镇之星”、“北京市留好党委标兵”、“首都文明乡镇”示范乡。（二）项目简介海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目用地为北京市海淀区大钟寺农工商公司集体所有。用地内建筑面积约7600平方米，民宅建筑面积约5700平方米居民约70户，大钟寺农工商公司建筑面积约1900平方米，随着城市化的不断扩大，以及外来人口的大量涌入，现状用地内农民房多数出租给外来务工人员。由于缺乏统一管理和有效监控，造成当前的现状已经对周边相邻的其他居住小区产生了影响，致使周边单位、居民反响强烈，所以尽快对该地区进行开发建设十分必要，符合民心民意，有助于改善周边环境和促进该地区的社会和谐发展。为了加快海淀区整体的城市化进程，改善城市环境、提高土地利用率。经北京市海淀区发展和改革委员会向北京市发展和改革委员会提出申请，由北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司作为土地一级开发的主体进行“世豪大厦”用地一级开发，并获相应管理部门批准，同时在2005年取得了北京市规划委员会《规划意见书）》（2005规