铁岭市物业服务收费等级考核评定暂行办法第一条为进一步规范我市物业服务收费行为，加强住宅小区物业服务收费管理工作，促进物业管理行业健康发展，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》，《物业服务收费管理办法》、《辽宁省物业服务收费管理实施办法(试行)》并结合我市实际情况制定本办法。第二条本办法适用于铁岭市行政区域内，依法取得工商营业执照，物业管理资质证书，税务登记证，依法成立小区业主委员会并签订物业服务合同的物业服务企业。第三条市价格部门是物业服务收费的行政主管部门，市行政价格主管部门会同市房产行政主管部门负责对市属物业服务企业的物业服务收费进行等级考评，并实施全面管理和监督。第四条物业服务成本构成或服务支出包括以下部分：(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(二)物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护费用；(三)物业管理区域清洁卫生费用；(四)物业管理区域绿化养护费用；(五)物业管理区域秩序维护费用；(六)办公费用；(七)物业服务企业固定资产折旧；(八)物业共用部位，共用设施设备及公众责任保险费用；(九)经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修基金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第五条住宅小区物业服务收费等级考核评定内容包括管理机构和制度、房屋管理、环境卫生管理、绿化管理、治安管理、公共设施设备管理、配套服务管理、社区文化建设、收费执行情况等。第六条住宅小区物业服务收费根据不同物业性质和特点，分别实行市场调节价和政府指导价。高级公寓，别墅区，商厦和写字楼的物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会与物业服务企业在签定《物业服务合同》中约定，并办理备案手续。其它住宅小区物业服务收费标准，在考核评定的基础上，按等级幅度的规定标准，由业主委员会和物业服务企业在《物业服务合同》中约定收费标准，并到价格行政主管部门办理认定手续。第七条住宅小区物业服务实行百分制等级考核评比办法，住宅小区物业服务等级分为四级，经综合评定得分在90分(含90分)至100分为一级、80分(含80分)至90分(不含90分)为二级、70分(含70分)至80分(不含80分)为三级、60分(含60分)至70分(不含70分)为四级。考核内容及评分标准详见物业服务收费等级考核评定表，物业服务费按建筑面积按月收取，每级对应收费标准及浮动幅度为：一级，每月每建筑平方米0.90—1.10元；二级，每月每建筑平方米0.70—0.90元；三级，每月每建筑平方米0.50—0.70元四级，每月每建筑平方米0.30—0.50元60分以下的住宅小区物业服务收费标准，按建筑面积每月每平方米0.20元。各小区的车库物业服务费按住宅物业服务费的1/2收取。第八条已成立业主委员会并聘请物业服务企业的住宅小区，应由物业服务企业向价格行政主管部门和房产行政主管部门申请评定物业服务铁岭市物业服务收费等级考核评定暂行办法收费等级，经考核评定等级后，物业服务企业应持工商营业执照、物业管理资质证书、税务登记证、物业服务收费等级证书、业主委员会名单、物业服务合同(约定服务内容、收费标准)、小区业主委员会章程、小区简介等相关资料，办理价格认定手续，并核发《收费许可证》。第九条实行招投标管理的住宅小区，物业服务收费以招投标议定的物业服务收费标准为准，报价格行政主管部门和房产行政主管部门备案，并办理《收费许可证》之后实施收费。如果在招投标时没有议定收费标准，仍按本办法办理物业服务收费等级评定。第十条前期物业服务费，是指小区业主委员会暂未成立前，由建设单位委托物业服务企业进行管理，并签定《物业服务委托合同》，价格行政主管部门会同房产行政主管部门，根据小区建设规模和物业设施功能、服务项目确定前期服务收费标准，审批期限每次最长不能超过一年。第十一条价格行政主管部门会同房产行政主管部门，对住宅小区物业收费等级实施监督与管理，每年应对取得四级以上收费资格的物业服务企业进行年度考核，对服务质量下降，住户意见较大的物业管理小区要降低收费等级。第十二条高层住宅楼寓电梯运行费可根据单楼寓独立核算另行收取，由市价格部门依据服务质量、运行时间和运行费用支出等实际情况制定具体收费标准。第十三条已纳入物业管理，但未出售或因开发商建设等原因未按时交纳物业买受人的物业服务费用，由开发建设单位全额交纳。买受方已办理入住手续，但未入住的按入住户标准交纳物业服务费。第十四条未经价格部门批准，物业服务企业不准代收其它单位对住(用)户收取的费用。第十五条物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取物业服务费的，其它部门和单位不得重复收取性质相同和内容相