期房(qīfánꞬ)2.项目开发到什么(shénme)状态可以取得“预售许可证”，即变成了“期房”期房(qīfánꞬ)评估模块一运用市场比较法评估(pínɡɡū)期房模块二运用收益法评估(pínɡɡū)期房收益法（incomeapproach）：是将房地产的纯收益资本化，从而求出房地产价格的一种方法。(或求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点累加，以此估算对象的客观合理(hélǐ)价值的方法）。又称收益资本化法、投资法(investmentmethod)、收益现值法、纯收益还原法。土地估价时叫做地租资本化。用收益法求得的价格称为收益价格。1.房地产的纯收益2.净收益(shōuyì)的取舍B.实际(shíjì)收益和客观收益房地产的收益可分为实际(shíjì)收益和客观收益。实际(shíjì)收益是在现状下实际(shíjì)取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。因为具体经营者的经营能力等对实际(shíjì)收益影响很大，如果将实际(shíjì)收益进行资本化，就会得到不切实际(shíjì)的结果。C.有租约限制的租赁期限内的租金应采用租约约定的租金(简称租约租金，又叫称为实际(shíjì)租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。3.收益年限(niánxiàn)的确定资本化率的重要性------资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。影响房地产收益的大小有三个因素：arn其中(qízhōng)影响效果：r>a>n因此，对资本化率的选取应抱着科学和慎重的态度。⑴资本化率实质是一种投资收益率，有若干不同的名称：收益率、获得率、报酬率、回报率、盈利率和利率等。风险高，资本化率高，反之则低；不同地区、不同时期、不同性质(xìngzhì)、不同用途的房地产，由于投资的风险不同，资本化率是不尽相同的。⑵资本化率的求取(qiúqǔ)二、理论依据三、收益(shōuyì)法的适用范围四、收益法的应用(yìngyòng)条件五、收益(shōuyì)法估价的操作步骤4、某房地产在r=12%下的10年使用权价格为2500元/平方米，求r=10%下的无限期价格。5、有一房地产预计第一年净收益(shōuyì)为50万元，第二年净收益(shōuyì)为100万元，第三年为150万元，假设从第四年到无限期年净收益(shōuyì)稳定在180万元，若资本化率为12%，求该房地产的价格。6.有一房地产预计第一年净收益(shōuyì)为50万元，第二年净收益(shōuyì)为100万元，第三年为150万元，假设从第四年到50年净收益(shōuyì)稳定在180万元，若资本化率为12%，求该房地产的价格。六、收益(shōuyì)法的计算公式对公式(gōngshì)的几点说明(3)报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价(gū〃jià)时点发生在期末。实际估价(gū〃jià)中如果净收益发生的时间相对于估价(gū〃jià)时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。(4)公式中A，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月净收益。实际中如果A，r，n的时间单位不一致，则应对净收益或者对报酬率或者对公式做相应调整。2、净收益(shōuyì)每年不变的公式（3）净收益(shōuyì)每年不变公式的作用B.用于比较不同年限价格(jiàgé)的高低有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价l800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。解:要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。为了计算(jìsuàn)方便，将它们都转换为无限年下的价格：甲房地产V∞=V50/K50=2114.81元/㎡乙房地产V∞=V30/K30=2179.47元/㎡3、净收益在前若干年有变化(biànhuà)的公式一、单选题二、多选题三、判断题四、计算题作业(zuòyè)：感谢您的观看(guānkàn)！内容(nèiróng)总结