会计学主要内容一、房地产行业的主要特点二、近年主要的房地产政策及内容要点5、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》[04年12月]6、《国务院发布稳定房价的八条意见》[2005年3月]------稳定房价的八条意见，要求各地方切实负起稳定住房价格的责任，俗称“旧八条”7、《国务院副总理曾培炎“关于抑制房价过快上涨势头的四点要求”》[2005年4月]8、《国务院关于进一步加强房地产市场宏观调控问题的八条措施》[2005年4月]-----指出加强房地产市场引导和调控的八项措施，俗称新八条，以组合政策对房地产行业进行调控9、七部委〈关于做好稳定住房价格工作的意见〉[05年5月]----加大土地供应调控力度，严格土地管理，调整住房转让环节的营业税政策，明确享受优惠政策的普通住房的标准等，反映政府对房地产市场的宏观调控进一步细化10、贷款基准利率上调[2004年10月]11、住房按揭利率上调[2005年3月]三、人民银行121号文件的要求四、房地产市场和房地产开发贷款的分类五、房地产项目的立项批准文件和“四证”的取得程序六、调查报告的主要内容调查阶段续上:项目区域市场的分析:某市建设部门提供的各类建安工程费的近似估算指标表10、案例：投资计划与资金筹措表10、附表的制作10、附表的制作10、附表的制作10、附表的制作------授信保障方式封闭运作情况----由于项目类房地产开发贷款具有自偿性的特征，因此封闭运作的条件非常重要，能否成功收回开发贷款，封闭操作是否严密是关键----我行的开发贷款是否可以封闭操作，指定用途划款----销售回款是否可以封闭操作，是否设定还款比例分期分批收回----项目土地及在建工程是否抵押于我行----预售证取得前是否需先行注销土地抵押登记，有无配套的风险控制措施----是否逐笔归还我行贷款，逐户解除抵押登记案例：某公司拟向我行申请4亿元房地产开发贷款，用于其投资的A项目的建设，该项目土地及在建工程抵押给我行，土地成本亿已支付。经办行提出以下的操作说明：1、我行贷款全部封闭操作，由我行认可的独立第三方进行项目的监理，经办行指定房地产专职岗及支行行长、客户经理组成监管小组，每笔放款均由监管小组组长及监理公司签字认可方可用款；2、放款前办妥抵押登记手续，初始抵押率不高于50%，同时应满足用款条件方可支款；在放款的过程中，抵押率始终不高于50%；3、借款人将唯一预售帐号开立在我行，所有的预售款项进入我行帐户，由我行监管使用，预售回款的40%进入还款保证金帐户用于还款，其余用于支付工程款；4、根据当地的操作规定，预售证取得前不需先行注销抵押登记，且叙做按揭时只有当项目抵押债权银行出具部分抵押解除通知书时，登记部门方受理预售备案登记，对确保我行作为唯一按揭银行有利；5、由我行作为按揭银行，每笔按揭贷款审批完成后或全额收妥房款后方可注销对应的抵押登记，以按揭贷款退出开发贷款。------调查过程中的主要问题及资料要求审查过程中的重点------利用资本金现金流量表测算项目还款期：------销售率偿债平衡点的计算------敏感性分析------房地产项目贷款的主要风险------房地产开发贷款审查案例：审查案例（续上）------还款方案的设计八、房地产开发贷款的授信安排谢谢！