旧区更新改造旧城是城市在长期历史发展演变过程中逐步形成的进行政治、经济、文化、社会活动的居民集聚区。旧城改造是指按照城市规划的原则和要求，对城市旧城的布局、结构及各项设施进行保护、利用、充实和更新。一般来说，城市的旧城往往记载了城市在各个不同历史阶段的发展轨迹和优秀的文化传统，同时也积累了历史遗留下来的种种弊端和缺陷。很多城市的旧城都不同程度存在着布局混乱、住宅旧陋、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政公用设施不配套等问题，阻碍了城市的经济和社会发展。这就要求我们按照统一的规划，在保护好优秀历史文化遗产和传统风貌的同时，根据各城市实际情况和存在主要矛盾，对旧城区进行有计划、有步骤、有重点的改造、充实和更新。1.城市旧区改建的原则城市旧区的改建，除了要坚持与新区开发相同的基本原则外，依据《城市规划法》第27条的规定，旧区改建还应遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则。根据旧区改建的原则要求，当地人民政府应当采取有效措施，切实保护具有重要历史意义、革命纪念意义、文化艺术和科学价值的文物古迹和风景名胜；有选择地保护一定数量代表城市传统风貌的街区、建筑物和构筑物，划定保护区和建设控制地区。2.城市旧区改建的重点城市旧区改建的重点是对危房集中、设施简陋、交通阻塞、污染严重的地区进行综合整治，通过成片拆除重建或局部调整改建的方法，使各项设施逐步配套完善。城市旧区改建的最终目标是要改善环境质量、交通运输和生活居住条件，加强城市基础设施和公共设施的建设，提高城市综合功能。城市旧区改造是城市发展中的重要主题，国际上对旧城改造的概念做过比较完整的概括，早在荷兰海牙召开的“关于旧城改造问题的第一届国际研讨会”上就指出：“旧城改造是根据城市发展的需要，在城市老化地区实施的有计划的城市改造建设，包括再开发、修复、保护三个方面的内容”(1958年，海牙会议)。城市旧区的改造涉及规划管理、动拆迁、建设和维护等诸多方面。随着中国经济的发展和城市化进程的加快。城市建设和经济增长相互促进，带动城市居住条件的改善。旧区改造更是推动经济增长、加快城市建设，改善居住条件和提高城市生活质量的重要途径，也是切实解决中低收入家庭住房困难的重要举措。世界城市发展的规律也都表明：旧区改造成为城市社会经济发展中的一个永恒课题，是城市实现科学、和谐与可持续发展的必由之路，也是提高城市功能、让城市生活更美好的必然选择。《城市规划法》第二十七条规定，旧城改造应遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施。城市旧城，特别是历史文化名城和少数民族地区城市的旧城改造应当充分体现传统风貌、民族特点和地方特点。市、县人民政府应采取有效措施，切实保护具有重要历史意义、革命纪念意义、文化艺术和科学价值的文物古迹和风景名胜；有选择地保护一定数量代表城市传统风貌的街区、建筑物和构筑物，划定保护区和建设控制地区。旧城改造的目的，是合理使用土地和优化功能配置，单纯地更新建筑并不能解决旧城所存在的影响城市功能的弊病，只有调整历史形成的已不能适应现代化城市发展客观要求的城市土地使用状况，才是旧城改造的根本。旧城改造后的效果除体现在土地使用、城市功能等方面外，空间环境景观也是一个重要的方面。建筑由旧变新，提高了建筑的容积率，提高了空间的利用率，提高了居住容量，改善居住条件，这即为旧城改造的环境效益。城市的开发建设最后要看效益如何，这个效益是经济效益、社会效益、环境效益的统一体。旧城改造同样也要看三个效益。旧城改造中的三个效益的综合效益不是三者的平均分配，而要结合各类城市、各个改造地段的具体条件，进行具体的协调和平衡。城市旧区改造的成功案例分析——深圳南海意库（原三洋旧厂区改造）“三洋厂房片区”位于深圳市南山区蛇口太子路，由六栋四层工业厂房构成，占地面积44125平米，总建筑面积95815平米，每栋建筑面积15969平米。厂区建于上个世纪八十年代初期，是改革开放最早的“三来一补”的厂房之一，二十多年来先后有近百家不同性质的劳动密集性企业入驻，其中时间最长、最著名的就是日本的三洋株式会社，因此，人们习惯上都通称此厂区为“三洋厂区”。三洋厂区的历程见证了蛇口作为中国改革开放发源地的传奇历史。随着深圳工业发展的快速转型和升级换代，三洋厂区面临着“厂房改造、产业置换”的问题，如何处理留下的厂房，已经成为一个现实和迫切的问题。三洋厂区六栋厂房的使用年限仅为设计使用期的一半。这些因搬迁而腾空的厂房留下了大量棘手的问题：土地使用年限未到期，土地使用权转让费如何核准退还、未到期的建筑物如何处置、土地使用性质依据什么原则进行改变等。拆除这些厂房将用地性质改变无疑可以为企业带来更为丰厚的经济利益，但有限的社会资源将在拆除与重建的双重消耗中不公正的再分配。（前世与今生共存）改造后功能