编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页共NUMPAGES22页第PAGE\*MERGEFORMAT514页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT22页場次：2C-1從財務特徵分析建設公司投資土地之意向---以國泰建設與國揚建設為例章定火宣*政大地政系博士班研究生*張金鶚**政大地政系教授**摘要國內建築投資業（以下稱為建設公司）扮演著土地需求與房屋供給的重要角色，其取得或處分土地的意向相信對房地產行業有必然程度的影響。過去傳統觀念如淨現值法認為建設公司會以利益最大化考量其是否取得土地，但是由於土地的昂貴性、流動性差等特性下，建設公司對於財務槓桿控管與流動性等要素有可能影響其決策。本研讨相信對於取得或處分土地如此严重的經濟事項將展現於財務報表，並透過財務比率計算展現其特徵。所以本研讨先使用財務報表分析基本的圖解法中之雷達圖展現建設公司之財務特徵與其背後所代表的經濟事項，再以財務比率為自變數進行邏輯斯諦逐渐回歸分析(LogitisticStepwiseRegression)來發掘業者當期與前期的財務特徵為何，並由這些特徵探討與分析建設公司對於取得或處分土地意向其考量要素為何。由實證研讨指出在購入或處分土地存貨的同期財務特徵分析結果發現無論大型或小型建設公司對於取得或處分土地次要受制於有無充沛的現金流量，購入土地無論大型建設公司或小型建設公司皆會构成現金流量負面衝擊。大型績優建設公司購入土地似乎傾向一次購入大筆土地，雖然導致負債比率惡化，但大型建設公司會以控制利息保障倍數維持其長期償債能力，故應不可隨意判讀財務結構惡化。而小型建設公司則有損益平穩化（IncomeSmoothing）現象，利用處分土地提高毛利率與稅前淨益率。由建設公司前一期之財務特徵分析，發現大型建設公司只需毛利率提升，成屋存貨水準搭配銷售成長率同步走低，此時亦不可判讀為營收衰退，而為房地產營業週期長，可能產生供不應求的狀況，在此時大型建設公司即有在次一季積極購入土地存貨傾向以求未來獲利與營收成長。而小型建設公司的國揚則出現了以案養案的現象，在建工程堆積下，再次一季仍積極取得土地存貨，而最後事實則證明國揚的以案養案的方式以財務危機為最後收場。壹、前言傳統上房地產為國人所偏愛兼具投資保值與自用兩種特性的一種投資工具，然而源於房地產之昂貴性，購屋者缺乏足夠資金去取得整片土地並整合專業能力來進行自力造屋，甚至隨著近年來的房價高昂，購屋者連工程款也難一次领取而發展出國內特有之預售制度由張金鶚主持研究(1991)建築投資業與建築經理公司管理制度之研究第60頁指出台灣地區房地產運作制度為先售後建的預售方式，與國外先建後售的成屋銷售方式不同，並認為主要原因出自金融、交易、經營等相關制度不健全所致。。觀察國內房地產市場運作中開發作業被獨立出來，開發者擁有其開發管理事業經驗，由地主出土地，其他事項一概由開發者負責，即可了解建設公司在台灣房地產事業中居於核心的角色，建設公司對於土地是否購入與開發態度會計上建設公司土地隨其用途帳列在不同科目，若為自用則帳列為固定資產，若為供銷售則帳列為存貨，本研究主要在探討投資行為，故僅針對土地存貨探討。建設公司之投資行為意向本研究區分為購入或處分。對於國內不動產供需狀態應有相當程度之影響力。建設公司購入土地之動機不外囤積土地待高價出售取得土地增值利益、或者加以開發並出售房屋以取得土地開發利益。既然建設公司產生缘由部份來於購屋者缺乏自力造屋的資金，所以高度財務槓桿操作與流動性控管是建設公司的重要財務特徵。施旻孝（1998）研讨指出建設公司相關償債能力財務比率施氏的研究以上市建設公司的財務比率平均值與其他上市十八個產業比較發現，上市建設公司象徵流動性的現金流量比率、每股現金流量、速動比率為各產業最後一名，而象徵財務槓桿高低的利息支出率、財務槓桿率、負債比率與借款依存度為各產業第一名。為各產業最後一位，而存貨週轉率亦為各產業之最後一位，就充分展現出建設公司高度財務槓桿的特性與不動產存貨低流動性的特色。並非傳統如江明宜（1997）研讨：「以資本額、技術能力及施工經驗分級，為一勞力密集行業。」而是一資本密集的行業江氏分析建築投資業認為產業特色在於整個產品生產的過程中，需投入大量的人力、物力、財力。然而主要投入人力、物力的是營造廠、建築師、建築經理業、鑑價業、代銷業、仲介業、代書業等，而建築投資業在其中所處的重要關鍵是財力的投入。故本研究認為資本密集才是建築投資業的主要特性。。也因為建設公司資本密集、流動性低與高度財務槓桿之行業特色，建設公司之財務風險曝露（FinancialRiskExposure）也非常高，故建設公司處分土地存貨除了獲利要素外，