香港物业如何管理（上）目前，香港约有230万人（约占总人口的35％）居住在政府兴建并出租的公屋里，31．9万个家庭住在政府兴建并以较低价格出售的房屋内。政府的公屋和居屋，主要是按香港永久居民的经济收入及总资产情况分别向中低收入家庭提供的。另外，约有一半香港市民居住在私人发展商兴建并出售的私人楼房。政府制定法律就香港的物业管理而论，公屋的管理目前均由政府负责。至于私人楼宇和居屋则遵照由发展商制定、受政府审批同意的大厦公共契约，以及政府制定的法律文件《建筑物管理条例》（简称《条例》，以法律形式清楚地向市民阐述业主组织立案法团及管理大厦的权责）。政府的政策是尽量鼓励和协助业主参与大厦管理工作，使业主可以根据《条例》成立业主立案法团（简称法团），在共同参与的理念下，自行管理其物业。对于为何要成立法团？香港特区政府民政事务总署高级联络主任（大厦管理）马锦基说，发展商在出售大厦单位给业主之前要订下一个大厦公契。自1970年至1993年间，有不少投诉关于公契内有的条文对业主不公平，致使发展商指定的物业管理公司为所欲为，例如管理费收得高，但其服务不好，业主虽然不满意，但也没有办法，更不能自由选择物业管理公司来管理自己所住的大厦。也有一些管理公司因无利可赚而交回管理的责任给业主，业主惟有组成法团才可以有效地管理他们的物业。20多年中，香港政府制定大厦管理的文件修改多次，1993年定名为《建筑物管理条例》。《条例》对法团的成立、其权力责任及运作都作了具体的规定，让法团的管理委员会（简称管委会）有一个法律架构可以依从，并将政府土地审裁处的司法管辖权扩大到建筑物的管理事宜。业主有权选择大厦管理人根据《条例》，业主可通过业主大会选出大厦管委会委员并委任主席、副主席、秘书、司库及其他职位。管委会成立后须到政府的土地注册处登记，取得注册证明书后，法团便可依法运作。民政事务总署对法团的成立及其后的运作都提供协助和支援服务。法团的责任是，代表业主执行有关大厦走廊、楼梯、电梯、草地、运动场等公用部分的控制、管理及行政事宜。法团的职权由管委会执行。职责内容包括：执行公共契约、遵办政府工程指令、雇用管理人员、大厦维修保养、财务管理、投购保险、防火安全、防盗及保安、保持环境卫生等。管委会每一届任期为两年。管委会成员均为自愿服务，没有工资，只是按其所管大厦的单位数量50、100或100以上，分别可得600元、900元和1200元（港币，下同）的车费津贴。马锦基指出，《条例》明确规定，在法团的业主大会上，如果达到规定比例的票数可通过决议，撤换业主不满意的物业管理公司（或其人员）以及法团管委会的任何委员，这就打破了发展商指定物业管理公司的垄断，保障了大厦业主的合理权益。据记者了解，新界北区由多幢大厦组成的大型屋村“粉岭中心”，业主曾因管理费的问题及管理服务的问题，对管理公司很不满意，3000多户业主大部分都出席了业主大会，并得到了规定的票数通过决议，换掉了这个由原发展商指定的管理公司。另外一个例子是西贡地区的匡湖居，业主们认为管理公司计算管理费的方法不公平，对一些业主来说偏高了，但是达不成下降管理费的协议，法团不满意，召开了业主大会，达到规定的票数，撤换了这家也是由原发展商指定的管理公司，而且这家管理公司因对大厦财务管理方面出现赤字又交代不清楚，后来还被送到土地审裁处去处理了。严格财务管理财务管理是楼宇管理的主要部分。良好的制度和有效的监察，是财务管理中重要的一环，不但可确保经费运用合理及维持大厦良好的财政状况，更可减少贪污舞弊及其他不当行为的发生。为此，香港廉政公署、民政事务总署及香港会计师公会根据《条例》规定，联合协助法团有效地管理财务，包括制定财政预算、支付款项及处理账目所应采取的步骤及监控措施。法团作为一个自负盈亏的独立团体应审慎理财，小心监察收入和开支，避免赤字，以保障业主的利益。例如，每年的管理预算案，按照《条例》规定，管理公司应该将预算草案张贴于大厦显眼处一段时间，或逐一发给业主，预留14天时间让业主思考准备，然后召开业主大会讨论预算，通过后须将预算张贴在大厦显眼处一段时间，或逐一发给业主，或应授权人士要求，提供预算副本，预算每隔一个季度或半年进行检讨，以便管委会和业主了解财务管理的进展情况，整个过程公开透明。再如，有关账目的规定，按照《条例》，管委会会议上通过法团名下的有息银行户口，由最少两名获管委会授权的签署人联署方可动用；管委会保存账簿、会计记录及有关证明文件等最少6年；管委会在法团注册成立后，应编制收支表及资产负债表，交由管委会主席及秘书或司库签署，并在业主法团周年大会上提交；多于50个单位的大厦，法团应聘请执业会计师审计年度财务报表；司库每三个月编制一份收支概算，并张贴于大厦显眼处。法团严格掌握采购物品和服务等开