ofNUMPAGES6世茂房地産(813.HK)2012年銷售前景可期PhillipSecurities(HongKong)LtdBloomberg│Reuters│POEMS813.HK│813.HK│813.HK行業：內地房地產PhillipSecuritiesResearch03April,2012年報分析評級：收集收市價：8.19目標價：9.20研究員陳耕HYPERLINK"mailto:chengeng@phillip.com.cn"chengeng@phillip.com.cn+862163512937-107投資概述儘管未能達到人民幣360億的銷售目標，但世茂房地産的銷售額保持增長且銷售布局良好，有助于保持持續的競爭力。2011年世茂房地産的合約銷售額同比微升0.65%至人民幣307億，銷售面積同比下降5.53%至239萬平方米，而平均銷售單價則上升6.5%至12845元/平方米。考慮到幾個因素：全年550萬平方米的可售量、項目布局經濟發達區域、符合市場需求的新産品以及降價促銷行爲，我們對于世茂房地産的銷售前景表示樂觀。入帳面積上升持續推動公司核心淨利潤快速增長。2011財年，世茂房地産的營業收入同比上升19.5%至人民幣260億，毛利則同比上升25.4%至100億，毛利率則上升1.8個百分點至38.4%。公司全年淨利潤上升22.5%至57.2億元，其中核心淨利潤同比增長20.6%至45.6億元。世茂房地産的多元化運營初見成效，投資物業租賃和酒店運營正在爲公司提供穩健的經常性現金流收入。我們認爲，世茂房地産的投資物業和酒店的資産質量高，回報率穩定。經過幾年的過渡期後，世茂房地産的資産負債表中的多元化資産的盈利能力得到顯著提升，其已成爲公司的重要的競爭優勢。2011年末的資産負債表顯示，公司的待售物業存貨規模上升，以及債務規模上升。我們估計，由于短期資金需求較大，世茂房地産將可能采取較大的價格折扣來加大銷售回款力度。因此，2012年世茂房地産的銷售單價降幅預計將達兩位數，而全年銷售額超預期的概率較高。根據我們估算，2012年和2013年的營業收入有望達309億和336億元，淨利潤爲45.8億和50.2億元，每股收益爲1.297和1.423元，相當于1.597港元和1.752港元。我們認爲，世茂房地産的估值中樞將在8.8—9.2港元，相當于5.5倍—5.8倍的2012年預期市盈率。我們給予世茂房地産“收集”的評級，未來12個月的目標價爲9.2港元，高出現價12.3%。世茂房地産PhillipSecurities(HongKong)LtdResearch03April,2012ofNUMPAGES62012年銷售前景趨于樂觀儘管未能達到人民幣360億的銷售目標，但世茂房地産的銷售額保持增長且銷售布局良好，有助于保持持續的競爭力。2011年世茂房地産的合約銷售額同比微升0.65%至人民幣307億，銷售面積同比下降5.53%至239萬平方米，而平均銷售單價則上升6.5%至12845元/平方米。公司旗下主營商業地産的A股上市公司—上海世茂的銷售顯著低于預期。可售量超過40億的厦門項目沒有如期推出，導致其2011年的銷售完成率僅爲70%，銷售額和銷售面積分別爲50.7億和34.3萬平方米。2012年世茂房地産的銷售目標訂爲超過人民幣307億。公司1季度銷售額約爲40億的銷售額，1季度的銷售清淡符合我們預期。我們預計，2季度開始公司清理存貨的活動將告一段落，而符合市場需求的新增供應量則快速入市，同時配合降價促銷活動，我們預計2季度的銷售額將有顯著提升。考慮到幾個因素：全年550萬平方米的可售量、項目布局經濟發達區域、符合市場需求的新産品以及降價促銷行爲，我們對于世茂房地産的銷售前景表示樂觀。圖1，收入及盈利一覽來源，公司報告核心淨利潤保持快速增長入帳面積上升持續推動公司核心淨利潤快速增長。2011財年，世茂房地産的營業收入同比上升19.5%至人民幣260億，毛利則同比上升25.4%至100億，毛利率則上升1.8個百分點至38.4%。公司全年淨利潤上升22.5%至57.2億元，其中核心淨利潤同比增長20.6%至45.6億元。2011年，世茂房地産的入帳項目達28個，其中7個項目的入帳收入均超過10億以上。2011年公司的竣工面積增長24.4%至336萬平方米，2012年計劃竣工面積爲332萬平方米，我們可以預計在銷售平穩的情况下，2012年公司的入帳面積將基本保持穩定，幷略有增長。多元化業務成效凸顯世茂房地産的多元化運營初見成效，投資物業租賃和酒店運營正在爲公司提供穩健的經常性現金流收入。2011年，商業地産租賃收入同比增長36%至4.