物流园区项目经济评价(1)项目概况物流园区拟建设集装箱场站87、65万平方米、仓储运输中心42、46万平方米、保税仓储区22、11万平方米、临港工业区21、52万平方米以及铁路站场区34、09万平方米。另外,根据现代物流发展得需要,还在物流园区内布置有商业区5、61万平方米、金融中心4、18万平方米、办公区3、18万平方米以及绿化休憩区11、95万平方米以及道路管网等区域建设。基础数据2、1项目得计算期本项目得计算期为13年。其中建设期为3年,营运期为10年,项目预计在10年内达产。2、2项目得总投资估算与资金来源(1)项目建设投资物流园区得投资就是指完成基础建设得成本,包括:物流园区回填区域工程形成费用;物流园区内外相关设施费用以及应分摊得区外配套设施费用。本项目建设投资估算为58168万元(不包括建设期借款利息),在三年建设期内平均投入使用。项目投资具体估算情况见表31投资估算表。(2)资金来源项目投资得65%考虑采用国内贷款,其余35%企业自筹。年贷款利率为6、21%。本项目打算采用等额还本付息得方式归还借款,投产后7年内还清借款。(3)流动资金为300万元,企业自筹解决,并于投产第一年一次性全部投入。(4)资产形成工程费用、工程建设其她费用、预备费与建设期利息三者形成固定资产原值;无其她资产与无形资产形成。2、3营运收入及营业税金估算其中有2、424平方公里得有效面积可供入园企业直接使用,转让期按10年计。(1)园区转让年收入园区可转让面积为242、4万平方米,园区转让价格450元/㎡。在营运期10年内平均转让完。考虑土地升值影响,设定迟一年得园区转让价格按6、21%增加。(2)营业税金及附加按营业收入得5、5%计算。2、4营业成本估算如不计土地出让金,年成本估算如下。(1)工资及福利估算现设定未来需要应聘员工12人,工资及福利按每人每年5万元估算。(2)折旧费估算采用分类法计算折旧。经济算每年折旧额为2191万元,残值为4%,由于物流园区土地最后完全转让,所以在建设期,末不计固定资产回收净值。(3)摊销费用计算建设投资全部形成了固定资产投资,不存在无形资产投资与其她投资,因此没有摊销费。(4)维护费计算按20万元/计。(5)企业管理费计算为运营收入得1%。(6)其她费用为每年5万元(7)利息支出建设投资利息估算占主要部分。2、5利润计算根据相关规定,该项目可免交土地出让金这部分支出,所得税税率为33%,法定盈余公积金提留按净利润得15%计算。(3)财务分析1、项目总投资估算(1)建设投资估算建设投资估算表万元序号项目名称折旧/年合计/万元备注1工程费用530541、1土建工程2511601、2道路工程等2538561、3给排水、消防、污水处理工程2595631、4采暖通风工程2511971、5供电照明工程22125251、6通信工程1124761、7大围堰工程2543351、8护岸工程257581、9吹填工程2845911、10排洪沟工程2827001、11土石方回填工程2892931、12大临工程106002工程建设其她费用14002、1建设单位管理费3240、61%2、2工程建设监理费3130、59%2、3工程质量监督费70、01%2、4定额编制管理费130、025%2、5前期工作费及勘察设计费7431、40%3预备费3714基本预备费37147、00%1+2+358168建设投资=工程费用+工程建设其她费+预备费=53054+1400+3714=58168万元(2)流动资金估算流动资金由企业自筹解决,并于第一年一次性全部投入共300万元。2、投资分年度使用计划按照项目建设进度计划安排,本项目资金投入计划详见表1“项目总投资使用计划与资金筹措表”。表1项目总投资使用计划与资金筹措表万元序号项目合计计算期123营运期1总投资613301978020587206623001、1建设投资581681938919389193891、2建设期利息2862391119812731、3流动资金3003002资金筹措613303002、1项目资本金206593002、1、1用于建设投资203596786678667862、1、2用于流动资金3003002、2债务资金406712、2、1用于建设投资378091260312603126032、2、2用于建设期利息2862391119812732、2、3用于流动资金0000建设期每年建设投资=58168/3=19389万元根据表33建设期利息估算表可知建设期各年得利息,总与=391+1198+1273=2862万元总投资=建设投资+建设期利息+流动资金=58168+2862+300=61330万元项目资本金