从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!烂尾楼（在建项目）收购后继续开发再销售全过程的涉税处理（老会计人的经验）随着中国的改革开放，房地产企业逐渐成为国民经济的支柱产业，房地产行业带来巨大的经济利益，也使得许多商人趋之若鹜，但房地产行业也是一个高危符业，在建楼盘由于开发商破产，资金链断裂，经济纠纷，开发商违法违规等原因导致工程停工，无法继续开发，衍生也烂尾楼销售给其他开发商开发再销售的经济业务，收购方和被收购方该如何缴纳税款？收购方收购烂尾楼（在建项目）后继续开发再销售的税务处理，在全面营改增后，主要涉及到收购方和被收购方双方的增值税、土地增值税和企业所得税的处理。（一）增值税的处理1、被收购方在转让烂尾楼（在建项目）环节的增值税处理：应按“销售不动产”税目缴纳增值税根据财税2016【36】号文件附件《营业税改征增值税试点实施办法》关于《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定“销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。”转让土地使用权按照“销售无形资产”税目缴纳增值税。同时规定“转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。”即转让在建项目应按“销售不动产”缴纳增值税。2、被收购方转让烂尾楼（在建项目）的销售额确定：分新老项目分别确定销售额《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。基于此税收政策规定，房地产企业开发的烂尾楼（在建项目）是房地产企业在其取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为，属于房地产企业自行开发的项目。因此，房地产企业转让烂尾楼（在建项目）的销售额确定适用国家税务总局公告2016年第18号规定的销售额确定规定，而不适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）文件中销售不动产的销售额确定的规定。财税【2016】36号文件附件《营业税改征增值税试点有关事项的规定》明确“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”同时根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条的规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用本办法，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。基于以上税收政策规定，房地产企业转让烂尾楼（在建项目）的销售额的确定分以下两种情况处理：一是房地产企业转让的烂尾楼（在建项目）是2016年4月30日之前建造的（或称为房地产老项目），则销售额为房地产企业转让烂尾楼（在建项目）向收购方收取的全部价款和价外费用；二是房地产企业转让的烂尾楼（在建项目）是2016年5月1日之后建造的（或称为房地产老新项目），则销售额为房地产企业转让烂尾楼（在建项目）向收购方收取的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。3、收购方收购后继续开发再销售的增值税处理：按照被收购方开具的增值税专用发票上的增值税进项税额进行抵扣《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。基于此税收政策规定，收购方收购后继续开发再销售的增值税处理分以下两种情况处理：一是被收购方转让烂尾楼（在建项目）选择简易方计税方法计征增值税，向收购方开5%的增值税专用发票，则收购方按照被收购方开具的增值税专用发票上的增值税进项税额抵扣销项税额；二是被收购方转让烂尾楼（在建项目）选择一般方计税方法计征增值税，向收购方开10%的增值税专用发票，则收购方按照被收购方开