编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页共NUMPAGES35页第PAGE\*MERGEFORMAT35页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT35页盘龙城写字楼项目策划推广第一部分市场篇武汉房地产写字楼市场形势分析汉阳写字楼市场汉口写字楼分析武昌写字楼分析武汉市场分析武汉写字楼市场概况2006年的房地产大戏已落下帷幕，回顾这一年的武汉房地产市场，发现在一片喧闹之中，对比住宅、商业市场，写字楼市场仍似一方净土，延续着几年来不温不火的态势。2006年的武汉房地产市场，作为中央政府调控之外的写字楼市场仍呈现甲、乙级写字楼租金增长乏力，入驻率提升缓慢；有效市场供应量少，销售情况乏善可陈的状况，难以成为市场上的亮点。以最具代表性的甲级写字楼市场而言，在存量方面，武汉市现有甲级写字楼8座，主要聚集在武汉HYPERLINK"http://map.sogou.com/new/"\l"c=12952445,4825154,16"\t"_blank"金融街之称的建设大道沿线。根据统计，武汉市现有甲级写字楼存量在59万平方米左右，其平均租金水平一年来维持在58元/月/平方米左右，入驻率在一年时间仅提升了约2个百分点，徘徊在80％左右。供应方面，民生银行大厦、新世界中心等达到甲级标准的写字楼项目，在取得预售资格后迟迟未能入市，因此，甲级写字楼市场本年延续05年情况，新增项目依然为零。甲级写字楼的销售市场主要以重新包装后的存量写字楼为主，销售价格平均在7000元/平方米左右，与同等地段高档住宅价格相似。据戴德梁行统计，武汉各类写字楼的新增供应量在1996年至2005年十年间接近380万平方米，而在上海、北京等地近几年来各类写字楼的每年的供应量就超过百万平方米，而租金和入驻率远高于武汉的水平。抛开经济水平等因素，武汉写字楼市场发展缓慢仍是不争的事实。一、汉阳写字楼分析：汉元中心位于汉阳钟家村汉元中心（原汉商大厦）；起价3588元\㎡，均价4000元\㎡，最高价4500元\㎡总建筑面积：21507.16㎡；汉阳商场即将扩建，占地约10亩，建筑面积约4.9万平方米，包括百货、写字楼、商业街、酒店，将成为汉阳地标性商业建筑。一层约1300㎡车位约30；租金23元/㎡物业管理3.8元/㎡（统一含水费）层高4.5M开盘时间2005－6－12总户数240公推25%楼层状况1栋17F新区首席写字楼，主推户型40-80平方米全装修，75%出租率；空调自理结构钢混结构建成时间2001年物业管理公司：武汉汉商物业管理有限公司开发商：武汉汉商集团长江广场位于古琴台总建筑面积17.6亩均价3000元/㎡结构外墙砖混开发商：长江广场发展公司租金20元/㎡物业费2.5元/㎡一层10户大约850㎡31层出租率50%地处汉阳古琴台龟山北麓月湖之畔车站正后，东临江汉一桥，北濒汉水之滨，南靠古琴台，西望月湖风景。交通便利，挟三镇之要冲占三江之秀丽，湖光山色、鱼舟晚唱，雄视武汉三镇。有三部电梯\二层地下泊车目前汉阳正提出“宜居汉阳’的口号，把房地产作为一个重点来发展，由于汉阳城区的湖泊水系比较丰富、环境好，很多年轻人选择到汉阳安家，这样就出现了工作在武昌、汉口，而生活在汉阳的一个群体。”汉阳写字楼基本情况介绍：写字楼名称平均租价档次出租率汉元中心23元/㎡普通75%长江广场20元/㎡普通50%二、汉口写字楼分析1．经过分析目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征：集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、武广周边、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块写字楼物业平均出售价格为6000/平方米，平均租金+物管费为20到80元/平方米/月，其中代表物业：国贸均价＋租金+物管费10000+55+20元（如果物管费为23元，空调使用与商场同时间）新世界均价＋租金+物管费8000+60+23元（空调使用与商场同时间，周六周日至18：00）世贸均价＋租金+物管费5000+40+18元武广均价＋租金+物管费4500+25+13元（空调使用是早上9点到下午6点）写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务业写字楼出租率比较高，达到70％以上；但销售率比较低，整体不到40％买写字楼的客户主要是国内知名企业，外企多以租为主纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，整个市场还是供大于求，如果政府能真正加大市场管理力度，禁止在住宅区办公，那么商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户投资型写字楼产品略显不足。金融一条街上多数写字楼只租不售，主要原因是这些楼盘属于银行自有物业，银行将它们作为一种固定资产而保留所有权。目前金融一条街上主要可售写字楼仅有新