第一章总论第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称房地产开发有限公司国际写字楼项目1.1.2项目承办单位xxxx房地产开发有限公司1.1.3单位地址xx市明德路4号1.1.4法人代表1.1.5企业类型有限责任公司1.1.6项目建设性质新建1.1.7可行性研究报告编制单位：xx市工程咨询服务中心工程咨询资质编号：工咨甲10301100011.2编制依据和研究范围1.2.1编制依据1、国家发展和改革委员会颁布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；2、国家发展和改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；3、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；4、xx市总体规划；5、xx市规划局《建设用地规划许可证》；6、国家相关政策、法规、文件；7、xxxx房地产开发有限公司委托xx市工程咨询服务中心编制项目可行性研究报告的委托书；8、项目建设单位提供的有关资料、数据。1.2.2可行性研究的范围本可行性研究报告对人民大街以西，明德路以南，省人大办公楼以北的3300m2区域内建设的总建筑面积32029m2的25层建筑及其配套设施-xx国际写字楼项目进行研究。对其市场分析、项目的建设规模、标准和方案进行了方案设计，估算了项目的投资并进行了经济效益分析。1.3项目简介1.3.1项目建设地址xxxx房地产开发有限公司xx国际写字楼拟建于xx市人民大街以西，明德路以南，省人大办公楼以北。1.3.2项目建设规模、内容项目建设规模：规划占地面积3300m2，工程拟新建写字楼及配套的邮政、餐饮等服务设施共32029m2。主要建设内容：新建写字楼及其配套服务设施共32029m2，其中地上建筑面积29309m2，地下建筑面积2720m2。建筑物最高25层，建筑高度96.10m。1.3.3项目主要建设条件本工程施工场地位于xx市市中心区域，水泥、钢材等建筑材料可在当地采购。材料的数量和质量完全可以满足本工程的需要。施工用水、用电可就近引入，工程建设条件良好。新建写字楼供水、排水、供电、供热均可与人民大街及明德路相应市政管网连接，可满足项目建成后运营需要。1.3.4项目总投资及融资情况本项目总投资17125.30万元，其中8000万元申请银行贷款，其余9125.3万元由xx房地产开发有限公司自筹解决。1.4项目提出背景及建设的必要性1.4.1项目提出背景近几年来，xx市的经济发展突飞猛进，IT、通讯、传媒等信息产业极速发展，急需适合生存和拓展的空间，而这些行业的不断发展壮大，又共同促成以提供办公场所为主要功能的楼市产品价格的猛涨——xx写字楼因此迎来崭新的时代。写字楼是一个城市的经济脉络和财富的流向，作为商务生活的载体，写字楼市场的发展往往成为一个城市经济发展的晴雨表。近年，由于万科、万达、中海等这些进驻xx的大型房地产开发公司主要开发住宅产品，使已经基本成熟的xx住宅产品投资市场竞争相对激烈，而随着流动人员的增多、大部分公司规模的不断扩大及第三产业的迅猛发展，写字楼的市场购买力逐步增强，需求强劲必然带动市场的良性发展。2002年，xx的写字楼市场开始进入高速增长期。2002至2005年间，xx出现了如吴太商务中心、润天国际、鸿基名筑、伟峰•国际商务广场、鸿城西域、超达•磐谷国际商务港等高端写字楼项目，并形成了西南高新区，西部绿园区，东部南关、朝阳区，中部西安大路写字楼聚集的四大板块。2006年，又出现了晨光大厦、万晟第一区等新项目。xx市2004年以前共有写字间项目60万平方米左右，发展比较平稳，投资客户所占比重较小，整个市场保持着稳中有升的态势。2005年，xx市写字楼供应面积约30万平方米，增长幅度已远远超过2004年的市场供应面积。2006年上市的写字间项目按上半年的增长速度，总建筑面积将达到35万平方米以上，加之上年度供应面积，约66万平方米，如此巨大的供应量已超过2004年前的全部市场供应面积。第三产业和外来投资是写字楼客户的主要来源，xx市从2000年起，第三产业增加值逐年递增，截止2004年末，xx市有中小型20000余家，外资企业2300余家，世界500强企业40余家，且其仍然在以每年10%的速度增长。快速发展的第三产业及外来投资客商需要高端的写字楼市场，从长远来看，xx写字楼市场呈现快速发展的态势。目前，xx写字楼公寓市场呈现着“老中青”并存的态势，尤其近年占据城市最好地段的”中生代“写字楼的出现，满足大多数公司现阶段办公要求，高度智能化写字楼的最大优势在于使之成为以往写字楼难以替代的竞争优势，高度智能化的办公环境以及符合现代人文的设计使“新生代”的写字楼站在了一个全新的高度。随着国家振兴东北政策的实施，处于