第五章房地产会计第一节房地产会计概述一,概述(一)房地产业的内容及分类1.房地产:房产与地产,属于不动产.2.房地产业:从事房地产开发,经营,管理,和服务的行业.(二)房地产业的营运1.生产过程:房地产企业通过土地开发,房屋建设等活动2.流通过程:(三)房地产业的特点1.房地产开发产品的单件性2.房地产物质形态的不可移动性3.房地产业是城市型产业4.房地产商品生产的周期长5.房地产开发企业大部分资金来自金融机构贷款6.房地产市场与多种行业经济联系紧密房地产会计的账务处理原则二,房地产会计的账务处理原则1.开发产品成本采用制造成本法2.根据不同经营方式确认营业收入3.根据不同进行土地使用权的账务处理4.出租房产作为存货核算5.建房货款利息作为资本支出处理第二节房地产开发成本费用的核算一,房地产开发的一般业务程序房地产开发的一般业务程序1.投资决策分析阶段2.项目前期工作阶段3.前期建设阶段4.房屋租售阶段二,房地产开发成本核算对象确定的基本原则1.一般开发项目,可按每一独立项目为成本核算对象,也可按每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象.2.同一开发地点,结构类型相同且开工,竣工时间相近并由同一施工单位施工的群体开发建设项目,可以合并为一个成本核算对象.3.不同施工单位共同承担的同一项施工工程,以该施工程项目和范围(各自施工部分)为核算对象.4.对于规模较大,工期较长的开发项目,可按分期开发项目的开发区域确定成本核算对象.三,房地产开发成本的核算(一)房地产开发成本核算的内容房地产开发成本:房地产企业在开发产品过程中发生的各项费用支出总额.1.按用途(工程项目或开发产品)分类1)土地开发项目成本费用支出:土地开发发生的各项直接费用,间接费用.2)房屋建设项目成本费用支出:开发建设各种房屋发生的各项费用,支出.3)配套设施工程项目成本费用支出:开发建设城市规划中的大型配套设施发生的各项费用支出.包括不能有偿转让和能有偿转让的公共配套设施.4)代建工程项目成本费用支出:2.按成本项目(经济内容)分类1)土地征用及拆迁补偿费:征地费,安置费,拆迁补偿费等.2)前期工程费:房地产在开发前发生的规划,设计,可行性研究,地质勘察,测绘,场地平整等费用.3)基础设施费:房地产在开发中发生的供水,供电,供气,排污,排洪,通讯,照明,绿化,环卫设施,道路等基础设施费用.4)建筑安装工程费:房地产在开发中施工发生的各项建筑安装工程费,设备费.5)公共配套设施费:可记入土地,房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用.如:6)开发间接费用:房地产开发企业的开发部(或工程部,开发现场等)为组织管理房地产开发项目而发生的各项间接费用.包括:…(二)房地产开发成本核算的方法:制造成本法1.开发成本:土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用六个"成本项目".2.期间费用:销售费用,管理费用,财务费用.(三)房地产开发成本的归集和核算科目的设置1.房屋开发建造成本1)成本核算对象①独立核算的单体工程.②结构类型相同可合并的群体开发项目.③开发项目内的一定区域或部位.2)费用记入成本方式①能按成本对象分清楚的:直接记入各的成本对象.②不能按成本对象分清楚:先归集;待土地开发完成后,再分配记入各成本对象.3)科目设置"开发成本"账户①核算内容:核算房屋,土地,配套设施,代建工程中各项费用.②账户性质:成本类.③账户结构:借方:归集房屋,土地,配套设施,代建工程的开发费用;贷方:转出完工开发产品成本;借方余额:未完工开发产品成本.④明细核算:二级科目房屋开发开发成本三级科目1.商品房1.商品房2.经营房3.周转房4.代建房成本项目1.土地征用及拆迁补偿费2.前期工程费3.基础设施费4.建筑安装工程费5.公共配套设施费6.开发间接费用土地开发配套设施开发配套设施开发成本代建工程开发"开发产品"账户①核算内容:核算完工房屋,土地,配套设施,代建工程成本.②账户性质:资产类.③账户结构:借方:转入已完工房屋,土地,配套设施,代建工程成本;贷方:转出已销售房屋,土地,配套设施,代建工程成本;借方余额:未销售开发产品成本.④明细核算:二级科目房屋开发开发产品三级科目1.商品房1.商品房2.经营房3.周转房4.代建房土地土地开发配套设施代建工程开发4)账务处理:P172-173例1,2,3.开发时借:开发成本—房屋开发(商品房)贷:银行存款(应付账款)完工时借:开发产品—房屋开发(商品房)贷:开发成本—房屋开发(商品房)2.土地开发成本1)成本核算对象①每一独立开发的项目.②一定的区域或地块.2)费用记入成本方式①直接费用: