安徽警官职业学院学报２００７?４浅议我国商品房预售制度的完善张莉（安徽警官职业学院，安徽合肥２３００３１）【摘要】由于商品房预售的特点，导致商品房预售过程中的买卖纠纷不断，消费者的权益易受侵害。我国目前关于商品房预售的一系列法律法规和相关政策尚存在一些欠缺之处，因此，应进一步规制商品房预售认购书；加强预售资金管理，做到专款专用；进一步完善商品房预告登记制度。【关键词】商品房预售；消费者权益；认购书；预告登记制度【中图分类号】ＤＦ７８，Ｆ２９３．３５【文献标识码】Ａ【文章编号】１６７１－５１０１（２００７）０４－００４１－０４【收稿日期】２００７－０３－０４【作者简介】张莉（１９７６—），女，安徽宣城人，安徽警官职业学院讲师。当前我国的商品房投诉量居高不下，已严重影响了社会和经济持续的稳定，也损害了房地产行业的整体形象。据中消协２００７年７月发布的上半年受理投诉情况表明：上半年商品投诉总量同比下降了６．１％，但商品房投诉比去年同期上升１５％，达到８０４８件，商品房投诉总量增幅位居第一。针对这种现象，２００７年７月，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组报告建议取消现行的房地产预售制度，改期房销售为现房销售。此消息一出，再一次将商品房预售制度推向了风头浪尖，成为人们争议的焦点。商品房预售作为一种期权交易模式，合同签订后的众多不可知因素给合同履行带来了很大的不确定性，很容易侵害买房消费者的合法权益。造成这些现象的主要原因是我国目前对应的法制建设还相对薄弱，使得一些不良经营者可以有空可钻。为此，本文将从考察商品房预售制度的发展和特征入手，从保护消费者权益的角度出发，探讨我国商品房预售制度的完善问题。一、商品房预售制度概述（一）商品房预售制度的发展商品房预售，又称期房买卖，是指预售方（房地产开发经营企业）将正在建设而尚未峻工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或付房款，预售方在未来确定日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。商品房预售制度源于香港，称为“卖楼花”。１９５３年，香港住房严重不足，需求庞大。时年３０岁的霍英东成立立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后其他房地产商纷纷效尤，成为香港房地产市场的一大经营特色。从１９５５年到１９６５年１０年间，香港房地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被老外戏称为“中国人的第五大发明”，并波及到东南亚地区，之后传入中国内地。在香港，房地产开发商预售房屋时，是将房屋“拆零砸碎”、“分间分室”出售给投资大众的。它是先估定一个价格，然后在开工建造后开始出售，此时投资大众需支付价款的１０％。待到建成一半时，投资大众再支付价款的１０％，到房屋建成时交付剩余的８０％。由于房屋是“拆零砸碎”、分期分批地预售给投资者的，就像飘落的花一样，所以称作“楼花”。［１］近年来，我国房地产开发建设迅猛发展，商品房预售方式也由最初的由经济特区、沿海开放城市借鉴香港、澳门等地区的实践经验进行探索尝试，迅速扩展到其他内陆地区，为房地产开发商所广泛应用。（二）商品房预售制度的特点１．商品房预售具有较强的国家干预性。在期房交易中，预购方取得的毕竟仅是一份与开发商形成的一纸凭证，真正的交易标底———房屋尚在建设当中，因此，预购方将面临房屋能否按期、按质量交工的风险。实践证明，放任自由的“楼花”交易会引发商品房交易中的过分投机、欺诈等违法行为。所以，我国政府对期房交易市场一直持谨慎的态度，有关调控期房交易的法律都对其进行了必要的法律规制，体现了较强的国家干预性。２．商品房预售是法律关系比较复杂的一种交易行为。由于商品房预售是一种远期交易法律行为，加之其客体具有不可移动的特殊性，在合同履行期间，除开发商、预购方以外，还涉及开发商与工程承包商Ｎｏ．４，２００７ＧｅｎｅｒａｌＮｏ．３１，Ｖｏｌ．６２００７年第４期第６卷（总第３１期）安徽警官职业学院学报ＪｏｕｒｎａｌｏｆＡｎｈｕｉＶｏｃａｔｉｏｎａｌＣｏｌｌｅｇｅｏｆＰｏｌｉｃｅｏｆｆｉｃｅｒｓ４１安徽警官职业学院学报２００７?４的法律关系；若银行提供“按揭”，则开发商、银行与预购方又形成贷款与抵押相结合的法律关系，等等。在预售行为的具体运行中，从预售方预售资格的申请、房屋的设计、建材的供应，到楼宇的建造、竣工交付、产权的审查与登记转移等一系列环节中，任何一个环节出现误差，都可能导致预售行为不能履行或不能完全履行，或因